住房租賃市場回暖 監(jiān)管強(qiáng)化助力住房租賃市場規(guī)范發(fā)展
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-09-30 10:08:03
????????今年三季度，此前受到新冠肺炎疫情影響的住房租賃市場逐漸回溫，部分地市出現(xiàn)量價(jià)齊升情況，市場逐步修復(fù)。與此同時(shí)，住建部本月上旬公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，行業(yè)監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化。
????????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完善租購并舉的住房制度，更好發(fā)展住房租賃市場，不僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控政策之一，通過規(guī)范市場，穩(wěn)定租賃關(guān)系，也是避免房地產(chǎn)市場大起大落的重要舉措。
????????逐步走出疫情影響住房租賃市場逐步修復(fù)
????????湖北留學(xué)生小吳因疫情影響，暫時(shí)中斷學(xué)業(yè)，7月份回國經(jīng)過隔離觀察后在上海找到一份傳媒公司的實(shí)習(xí)工作。經(jīng)過一番考察，她在上海靜安區(qū)以每月7800元價(jià)格租到一個(gè)面積50平方米左右的公寓。
????????中介工作人員告訴她，這個(gè)價(jià)格比二季度上漲了大約8%左右，預(yù)計(jì)接下來還會(huì)再漲。小吳說，“盡管價(jià)格比較高，但因?yàn)樾枰暇W(wǎng)課，有時(shí)差，怕打擾室友，所以就選擇獨(dú)自租?！?/p>
????????小吳的租房經(jīng)歷是個(gè)縮影，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，受到疫情影響的住房租賃市場正在逐步恢復(fù)。58同城、安居客近日發(fā)布的《2020年三季度樓市總結(jié)》報(bào)告顯示，今年前三季度，受春節(jié)假期及新冠肺炎疫情雙重影響，1月至2月租房市場需求下降明顯。三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市租房訪問熱度同比去年微漲0.3%。從其平臺(tái)數(shù)據(jù)看，重慶、鄭州、長沙、東莞租房訪問熱度同比漲幅均超8%。
????????在租金價(jià)格方面，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，疫情影響逐漸減弱。58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市的平均租金為每月每平方米41.1元，同比僅下降0.4%。一線城市中，上海平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌。杭州租金價(jià)格為每月每平方米52.7元，南京、武漢、天津租金超過每月每平方米40元，其他城市的租金價(jià)格多在每月每平米20元至40元之間。
????????貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，北京租賃市場成交量達(dá)到年內(nèi)峰值，租金價(jià)格環(huán)比上漲。北京第三季度成交量環(huán)比上漲34%，7月、8月成交量環(huán)比連續(xù)上漲，并在8月達(dá)到年內(nèi)峰值。第三季度北京平均租金為每月每平方米85.2元，環(huán)比上漲2.2%，同比下降3%。
????????“不得誘導(dǎo)使用租金貸”住房租賃行業(yè)監(jiān)管不斷強(qiáng)化
????????在市場恢復(fù)的同時(shí)，對(duì)住房租賃市場的監(jiān)管和規(guī)范也在進(jìn)一步強(qiáng)化。
????????本月初，住建部網(wǎng)站公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“《條例》征求意見稿”），在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、法律責(zé)任等方面提出60多條規(guī)范措施，明確提出嚴(yán)控長租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩(wěn)定各地租金水平。
????????在住房租賃行業(yè)，尤其是長租公寓領(lǐng)域，“租金貸”問題往往讓租戶防不勝防。記者此前采訪中了解到，杭州一位租戶以每月2300元的價(jià)格，通過某長租公寓企業(yè)租住一間合租房屋。在選擇付款方式時(shí)，平臺(tái)管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶說，因剛畢業(yè)，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過簽訂合同后，租戶才發(fā)現(xiàn)，密密麻麻的合同條款中有一項(xiàng)顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動(dòng)同某信托公司簽署貸款合同。
????????此次公布的《條例》征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
????????此外，《條例》征求意見稿還提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
????????北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，在租賃市場相對(duì)穩(wěn)定的情況下，誘導(dǎo)使用“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)往往被掩蓋，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，比如疫情會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。
????????業(yè)內(nèi)人士指出，“租金貸”就是長租公寓平臺(tái)以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺(tái)獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長租公寓平臺(tái)投資行為出現(xiàn)問題，由此產(chǎn)生的問題是連貫的，從貸款平臺(tái)到租戶，以及房東都會(huì)受到牽連。
????????目前市場上的長租公寓平臺(tái)多采用以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶與房東進(jìn)行租房交易。一方面，這種商業(yè)模式門檻較低，另一方面也使得平臺(tái)極力擴(kuò)大市場規(guī)模以博取更高估值。
????????對(duì)此，《條例》征求意見稿中也明確了相關(guān)要求，對(duì)租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確區(qū)分，禁止住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場秩序的行為。在服務(wù)與監(jiān)督要求上，對(duì)于住房租賃企業(yè)支付房東租金高于租戶租金、收取租戶租金周期長于房東租金周期的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為，房產(chǎn)管理名錄要將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金等經(jīng)營情況的監(jiān)管。
????????易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《條例》征求意見稿對(duì)長租公寓經(jīng)營不善給予關(guān)注，其中對(duì)“高進(jìn)低出”和“長收短付”等給予重點(diǎn)關(guān)注。“類似規(guī)定有較為積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會(huì)減少長租公寓風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
????????加大對(duì)承租人權(quán)益保障助力住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展
????????實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。相關(guān)報(bào)告顯示，我國住房租賃市場總規(guī)模已達(dá)1.5萬億元，其中北上廣深一線城市合計(jì)超過5500億元，占比超35%。
????????加大對(duì)承租人權(quán)益保障，一方面，各地出臺(tái)不同舉措。日前，《西安市規(guī)范住房租賃市場管理辦法》印發(fā)，對(duì)住房租賃活動(dòng)予以規(guī)范。西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)也已于今年8月18日啟動(dòng)上線運(yùn)行工作，要求所有住房租賃企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在系統(tǒng)注冊；所有房源都應(yīng)當(dāng)通過系統(tǒng)對(duì)外公布；住房租賃合同實(shí)行網(wǎng)簽備案。
????????另一方面，在供給端，部分地市也力求供給多元化。在上海，近年來，包括上海城投、上海地產(chǎn)、上海張江在內(nèi)的眾多地方國企進(jìn)軍長租公寓行業(yè)，相關(guān)產(chǎn)品將從今年起集中上市。和既有“輕資產(chǎn)”長租公寓運(yùn)營模式不同，由國企投資運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目普遍為“重資產(chǎn)”運(yùn)營模式，即企業(yè)負(fù)責(zé)拿地、建設(shè)、運(yùn)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將成為住房租賃市場的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”。
????????《條例》征求意見稿還明確，出租人應(yīng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住，市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的單間租住人數(shù)和人均租住面積。這一要求將有效遏制群租房等亂象。
????????58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說：“總體來看，本次《條例》征求意見稿對(duì)于租賃的規(guī)范更為全面和細(xì)致，對(duì)于目前常見的侵害到租賃關(guān)系人的事項(xiàng)進(jìn)行了明確規(guī)范，還可更有效指導(dǎo)各地落實(shí)更為本地化的租賃類政策?！?/p>
????????針對(duì)“租金隨意漲”等問題，根據(jù)《條例》征求意見稿，“直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，對(duì)于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。”
????????嚴(yán)躍進(jìn)說，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。與此同時(shí)，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息，完善租金監(jiān)管制度。
????????中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，盡管租賃市場目前還存在部分亂象，但隨著政策的重視，租賃市場穩(wěn)定和回歸理性可以預(yù)期。
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