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　　當你居住的小區(qū)內(nèi)電梯設(shè)有廣告欄、非私人專有的停車場對外計費、公共區(qū)域增加了快遞收寄裝置,你是否想過這些產(chǎn)生的收益歸誰所有呢?小區(qū)公共收益是很多市民關(guān)注的問題,近日記者進行了采訪。

　　□濰報全媒體記者李楠

　　市民疑問公共空間成便利店

　　近日,家住奎文區(qū)北宮東街與鳶飛路交叉口一小區(qū)的謝先生發(fā)現(xiàn),在小區(qū)一期和二期之間的空地上多了個“物業(yè)便民蔬果點”,里面銷售一些蔬菜、瓜果等。

　　謝先生表示,這個便利店生意還挺好。下班后,不少市民會從這里順便買點東西回家,高峰時候還要排隊。但他也有疑惑,之前他經(jīng)常帶著孩子來這塊空地玩耍,如果這塊空地規(guī)劃是用作公共空間的話,現(xiàn)在被物業(yè)臨時拿來盈利,所得是不是屬于公共收益呢?

　　有這個疑問的市民不在少數(shù),家住奎文區(qū)健康東街與四平路交叉口一小區(qū)的魏先生表示,他們小區(qū)電梯內(nèi)有很多廣告,按理電梯是公共空間,這部分廣告收益也是業(yè)主所有,但他從來沒有見過這筆錢。

　　律師解析

　　小區(qū)內(nèi)哪些部分屬于業(yè)主共有

　　山東王楊律師事務(wù)所律師王建華表示,民法典第二百七十四、二百七十五條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條明確規(guī)定,屬于業(yè)主共有的部分包括:(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；(4)物業(yè)服務(wù)用房；(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；(6)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(7)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

　　王建華表示,簡單來說,小區(qū)公共收益主要包括:公共場地停車費；樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費；公共場地擺攤、自制售水機、快遞柜進場費；通信基站等設(shè)備占地費；物業(yè)用房、經(jīng)營用房租金收入等。

　　共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)該如何分配

　　民法典第二百七十一條延續(xù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。

　　盡管小區(qū)共有部分的所有權(quán)與管理權(quán)屬于全體業(yè)主,但當前多數(shù)小區(qū)共有部分的管理是交由物業(yè)公司負責,日常生活中常遇到就小區(qū)共有部分的收益歸屬產(chǎn)生爭議的情況。民法典二百八十二條新增了關(guān)于共有部分收入歸屬的規(guī)定,“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有”。也就是說,小區(qū)共有部分的收益扣除合理成本后,應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主。

　　公共收益具體怎么支配,需小區(qū)召開業(yè)主大會,由全體業(yè)主投票決定。公共收益主要用于補充專項維修資金；維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；邀請第三方對業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益進行審核所需費用；業(yè)主大會議事規(guī)則約定的用途等。

　　業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,其當然享有共有部分收益的知情權(quán)。根據(jù)民法典第九百四十三條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

　　提醒購房合同藏“霸王條款”

　　很多業(yè)主在簽訂購房合同時,會發(fā)現(xiàn)合同中有類似“本項目物業(yè)建筑體之外墻面、屋面、建筑體內(nèi)部的共有部分所設(shè)廣告位的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)歸出賣人享有”這樣的格式條款。王建華表示,由于購房人在簽訂房屋買賣合同過程中處于談判的弱勢地位,為了順利購買房屋,亦會與出賣人簽訂對方提供的格式合同文本。

　　根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定,采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù),致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,對方可以主張該條款無效。

　　此外,業(yè)主既然享有權(quán)利,也需承擔義務(wù)。民法典物權(quán)編第二百八十六條規(guī)定:業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當依法予以配合。