房企年末拿地?zé)崆榻禍?/p>
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-11-12 11:07:25
臨近歲末，房企拿地?zé)崆橄陆?，疊加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少等因素影響，土地市場(chǎng)整體降溫明顯。究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多，而臨近年底，多數(shù)房企面臨降負(fù)債、增加現(xiàn)金流的壓力；另一方面，近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩。拿地積極性降低
中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，近期參與拿地的房企多數(shù)是大型知名房企，鮮有中小房企拿地的身影，房企整體參與熱情降低。
從溢價(jià)率看，近期多數(shù)地塊幾近底價(jià)出讓。例如，11月4日，南昌1宗商住用地成功出讓?zhuān)罱K保利（江西）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以3.96億元競(jìng)得，溢價(jià)率為1.06%，樓面價(jià)為4907.81元/平方米。
從拿地的房企類(lèi)型看，以頭部房企為主。11月2日，碧桂園子公司衢州正達(dá)置業(yè)有限公司以總價(jià)12.235億元競(jìng)得浙江麗水蓮都區(qū)麗水南城A2-27-1商住地塊，樓面價(jià)為7049元/平方米。該宗地塊位于南二路與迎賓路交叉口西南側(cè)，出讓面積為86788平方米，容積率為2，建筑面積為173576平方米。該地塊起價(jià)為6.9億元，樓面價(jià)起價(jià)為3975.2元/平方米。
值得注意的是，除房企參與競(jìng)拍積極性降低外，熱點(diǎn)地區(qū)地塊出讓速度放緩也是土地市場(chǎng)降溫一大原因。從近期成交地塊看，很少有單宗超過(guò)50億元的大型“地王”地塊。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，成交金額門(mén)檻降至34億元。入榜地塊中，南京市建鄴區(qū)雙閘街道地塊以總價(jià)48億元位居榜首，廣州入榜3宗地塊，總成交金額為125億元；上海有2宗地塊入榜，總成交金額78億元。此外，無(wú)錫、蘇州各入榜一宗地塊，成交價(jià)分別為47億元、43億元。
土地成交排名靠前的城市方面，1-10月，50家代表房企拿地面積居前的10個(gè)城市中，中西部城市占6席，其中武漢、西安占據(jù)前兩位，蘭州、重慶及長(zhǎng)沙也較受歡迎；長(zhǎng)三角城市群有兩個(gè)核心城市上榜，蘇州、杭州分別位居第三、第九位，較1-9月排名均有提升；粵港澳大灣區(qū)城市群中的佛山和廣州熱度上升，拿地面積位居第六、第七位。相比之下，前期出讓過(guò)大額地塊的深圳、上海、北京等地區(qū)，近期成交整體較為平淡。
三類(lèi)房企值得關(guān)注
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前三季度土地出讓市場(chǎng)整體火爆，多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。
業(yè)內(nèi)人士表示，近期土地市場(chǎng)降溫，一方面和很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多，而臨近年底，多數(shù)房企面臨降負(fù)債、增加現(xiàn)金流的壓力有關(guān)；另一方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市在疫情期間及疫情緩解后，出臺(tái)了促進(jìn)土地出讓的優(yōu)惠政策，很多熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下近年新高。而近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩也是土地降溫的主要原因。
針對(duì)前三季度房企拿地較多的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。房企積極拿地主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模。此外，很多優(yōu)質(zhì)地塊在疫情期間及疫情緩解后集中出讓?zhuān)罅糠科蟾?jìng)拍。
中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，近期房企融資規(guī)模依然居于高位。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月，房企融資需求大漲，僅11月以來(lái)，美元融資已經(jīng)超過(guò)20億美元。境內(nèi)融資方面，多家房企對(duì)外公布大額融資計(jì)劃，融資金額累計(jì)超過(guò)600億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，從房企融資目的看，基本圍繞償還到期負(fù)債、補(bǔ)充流動(dòng)資金。在此背景下，房企拿地?zé)崆闇p退，可以增加整體安全性。
針對(duì)房企降負(fù)債的舉措，安信證券研報(bào)指出，房企“三條紅線”壓頂，如何實(shí)現(xiàn)降負(fù)債目標(biāo)是每家房企需要關(guān)注的重點(diǎn)。首先，現(xiàn)金短債比改善難度相對(duì)最??；凈負(fù)債率改善難度次之；剔除預(yù)售的資產(chǎn)負(fù)債率改善難度相對(duì)最大，主要通過(guò)增權(quán)益、增預(yù)收實(shí)現(xiàn)。
針對(duì)房企未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，天風(fēng)證券最新研報(bào)顯示，行業(yè)趨勢(shì)有望由融資驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)至經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)質(zhì)量增長(zhǎng)，加之“因城施策”常態(tài)化，政策博弈的機(jī)會(huì)或逐步減少，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。建議關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表雄厚的企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續(xù)享受融資端的溢價(jià)。此外，可以關(guān)注權(quán)益比例較高的房企，這些房企具備權(quán)益比例調(diào)整區(qū)間以撬動(dòng)空間。而合作模式有特色及其優(yōu)勢(shì)的房企也具有一定優(yōu)勢(shì)。（董添）
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