租房奇葩事 《民法典》如何解決
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-06-08 09:33:25
近日，租客入住后發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)滿是蟑螂，要求退租，反被房屋租賃中介公司要求支付違約金的事情，引發(fā)網(wǎng)友熱議。網(wǎng)友紛紛曬出自己租房奇葩事：房東不經(jīng)租戶同意頻繁進(jìn)入承租房屋；房東在出租屋內(nèi)裝配監(jiān)控探頭；合租室友吵鬧影響睡覺；租戶將屋內(nèi)設(shè)施大賣一空，房東拒退押金；租戶退租后，留下滿屋垃圾。
根據(jù)網(wǎng)友曬出的租房奇葩事，大致分為四類，租金、押金類型的糾紛，設(shè)施設(shè)備類型的糾紛，居住環(huán)境類型的糾紛，個(gè)人隱私類型糾紛。
租戶將屋內(nèi)家電大賣一空
房東還要退押金嗎
住人房屋，給人房租。租金、押金類型的糾紛，是房屋租賃合同糾紛中最常見的。租客欠租，中途跑路；房東手拿押金拒不退還，玩失蹤。這樣的糾紛比較簡(jiǎn)單，合同一方可以拿著當(dāng)時(shí)簽訂的房屋租賃合同訴訟解決，即使找不到人，也可以通過登報(bào)公告的方式送達(dá)法律文書。
租金、押金類型的糾紛中難以解決的是，雙方都有過錯(cuò)時(shí)，如何認(rèn)定事實(shí)和過錯(cuò)程度。下面我們看一個(gè)真實(shí)的案例。
2016年8月，小張以每月12000元的標(biāo)準(zhǔn)租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期后，老王去收房，進(jìn)屋一看，房子里的電視、空調(diào)、床、桌椅板凳都沒了，墻上還有小孩子的涂鴉。原來(lái)是小張退租時(shí)覺得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，不值多少錢，就全部賣了，賣的錢據(jù)為己有。老王一怒之下，找來(lái)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋做了公證，決定將小張的押金當(dāng)作違約金不再退還。
小張以房屋租賃合同糾紛為由，將老王訴至法院，要求退還押金。老王向法院提起反訴，要求小張返還屋內(nèi)的家具家電，并賠償自己重新裝修的損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客。租客退租時(shí)，應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀，屋內(nèi)配置的設(shè)施設(shè)備也應(yīng)當(dāng)妥善保管，返還房主。墻上涂鴉，應(yīng)當(dāng)給予修繕補(bǔ)償。法院判決酌定小張賠償老王1萬(wàn)元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。
《民法典》第七百一十四條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，租客在使用屋內(nèi)配置設(shè)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免毀損、滅失，否則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。常見的還有退租后，租戶留下過量的生活垃圾，出租人還需自付清潔費(fèi)才能打掃干凈。此種情況下，產(chǎn)生的清潔費(fèi)亦應(yīng)當(dāng)由租客承擔(dān)。
租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備壞了
誰(shuí)負(fù)責(zé)維修
租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，房東和租客常常因此爭(zhēng)論不休。
《民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同的約定為準(zhǔn)，沒有約定的要由出租人負(fù)責(zé)維修。
所以承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。但是，《民法典》同時(shí)也規(guī)定了，因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。
因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修問題，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在合同中確定，作為糾紛解決的依據(jù)。此外，房東如果認(rèn)為系租客故意損壞的，也要積極舉證，尋求賠償。
租到了危害健康的房屋
可以隨時(shí)解除合同
居住環(huán)境類型糾紛是現(xiàn)實(shí)和司法實(shí)務(wù)中都比較頭疼的問題，此類糾紛包括三類，第一是租戶之間共同居住期間的糾紛，第二是租戶與租賃房屋鄰居之間的鄰里糾紛，第三是房東提供的房屋不符合居住條件的糾紛。
租戶之間常因噪音、生活習(xí)慣不同產(chǎn)生糾紛，但如果噪音足以影響租賃目的，仍然可以要求與房東解除合同。
2019年3月，駿馬公司租賃李女士的房屋后，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。李女士不同意駿馬公司的訴請(qǐng)，反訴要求駿馬公司支付欠付的租金和違約金。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，酒吧作為娛樂性場(chǎng)所會(huì)產(chǎn)生一定的噪音，酒吧每晚經(jīng)營(yíng)到很晚，而每個(gè)個(gè)體對(duì)噪音的接受程度具有差異性，所以駿馬公司因無(wú)法接受噪音污染要求與李女士解除合同具備合理性。李女士以此要求駿馬公司承擔(dān)違約責(zé)任過于嚴(yán)苛，故法院對(duì)李女士要求駿馬公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。另一方面，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，而是持續(xù)存在的狀態(tài)，駿馬公司在租賃房屋時(shí)已知曉房屋情況，李女士客觀上并無(wú)隱瞞的故意，所以駿馬公司要求李女士返還房屋租金及裝修費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。駿馬公司要求李女士承擔(dān)處理租戶問題造成損失的訴訟請(qǐng)求，因該問題的產(chǎn)生并非李女士故意行為導(dǎo)致，所以法院也不予支持。最終，法院判決解除合同，駿馬公司將欠付的租金支付給李女士。
租戶常常遇到房屋漏水問題，因?yàn)槌３Ｓ沙鲎馊寺男凶赓U房屋的維修義務(wù)，出租人修繕不力時(shí)，租戶作為被侵權(quán)人也可以直接起訴樓上漏水的業(yè)主或者實(shí)際居住人進(jìn)行維修，并支付租戶因漏水造成的財(cái)物損失。
當(dāng)房東提供的房屋不符合居住條件時(shí)，例如網(wǎng)友曬出自己租到了爬滿蟑螂的房屋，若解除合同，租戶真的需要支付房租嗎？《民法典》第七百零八條規(guī)定了，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。同時(shí)《民法典》在第七百三十一條針對(duì)特殊情形作了進(jìn)一步規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
那么該如何認(rèn)定危害健康的標(biāo)準(zhǔn)？危害健康的程度，達(dá)到一般生活經(jīng)驗(yàn)及普通人的認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)即可，法律并不會(huì)苛求于承租人。例如有害氣體對(duì)于人身的危害是一般常識(shí)，成群蟑螂出沒就意味著并非安全宜居的居住環(huán)境，房屋塌陷裂縫就意味著存在安全隱患，這些無(wú)須特別舉證。然而，當(dāng)事人舉證證明存在有害氣體的事實(shí)，需要提供專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)報(bào)告。當(dāng)租到危害自己健康的房屋時(shí)，租戶可以隨時(shí)行使法定的解除權(quán)，而無(wú)須因此承擔(dān)違約責(zé)任。
房子所有權(quán)是房東的
房東就可以隨意進(jìn)出嗎
不少網(wǎng)友曾吐槽，房東常常以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)自己同意進(jìn)入租賃房屋內(nèi)；有的房東，竟然在租賃房屋內(nèi)安裝監(jiān)控探頭；更有房東將已經(jīng)出租的房屋設(shè)置成靈堂。那么，房東對(duì)租賃房屋享有權(quán)利的界線在哪里？
自然人享有空間隱私。空間隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間。任何組織或者個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權(quán)。任何組織或者個(gè)人不得進(jìn)入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動(dòng)；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。
用于居住的租賃房屋，亦是住宅的一種，房屋所有權(quán)人將房屋出租，即是將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此不應(yīng)侵犯租戶對(duì)房屋的使用權(quán)。
房東隨意出入已經(jīng)出租的房屋、窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照《民法典》和其他法律的規(guī)定請(qǐng)求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，并向社會(huì)公開征求意見。其中第十一條規(guī)定了，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時(shí)間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。
此外，我國(guó)刑法還規(guī)定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。因此，出租人應(yīng)當(dāng)尊重租戶對(duì)房屋的使用權(quán)，嚴(yán)禁實(shí)施窺人隱私的行為，以免承擔(dān)民事法律責(zé)任，甚至遭受刑罰。
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責(zé)任編輯：李曉文
