三部門發(fā)布住房租賃企業(yè)“降稅大禮包”，如何影響長租房發(fā)展？
來源：新京報 發(fā)布時間：2021-07-27 09:40:01
業(yè)內(nèi)認為，減稅政策的出臺，將從運營效益、投資收益以及擴大多元化市場主體等方面為住房租賃企業(yè)帶來積極影響。
7月26日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告”（以下簡稱“公告”），其中明確了對租賃企業(yè)、企事業(yè)單位出租住房的增值稅、房產(chǎn)稅的降稅政策。比如，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
在業(yè)內(nèi)看來，該政策有利于解決租賃行業(yè)此前普遍面臨的稅收負擔(dān)較重、盈利空間較窄的問題，通過減輕企業(yè)稅負，激發(fā)市場主體參與住房租賃的積極性，擴大市場化、保障性住房租賃房源的供給，從而讓更多新市民、年輕人在城市中安居樂業(yè)。
財政部等三部門聯(lián)合發(fā)布公告，明確了對租賃企業(yè)、企事業(yè)單位出租住房的增值稅、房產(chǎn)稅的降稅政策。
出租住房的“房產(chǎn)稅”稅率由12%降至4%
公告稱，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
此外，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其中，“專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”是指在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上的企業(yè)。據(jù)了解，此前租賃企業(yè)出租住房的房產(chǎn)稅稅率為12%。
值得一提的是，公告還明確，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，也比照適用上述稅收政策。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，該公告明確了對租賃企業(yè)、企事業(yè)單位出租住房的增值稅、房產(chǎn)稅的降稅政策，尤其是保障性租賃住房企業(yè)，主要是解決租賃行業(yè)此前普遍面臨的稅收負擔(dān)較重、盈利空間較窄的問題。通過減輕企業(yè)稅負，激發(fā)市場主體參與住房租賃的積極性，擴大市場化、保障性住房租賃房源的供給。隨著市場主體的多元化，未來將形成成熟的住房租賃行業(yè)，能夠滿足不同收入水平、不同類型的租客居住需求。
減稅政策利好租賃機構(gòu)，有助于擴大房源規(guī)模
新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏告訴新京報記者，各項政策加持，尤其是稅收的大幅度降低，讓大家對租賃行業(yè)慢慢開始盈利并健康發(fā)展有了盼頭。同時，房產(chǎn)稅從12%降為4%，對主動持有資產(chǎn)進行長期運營的企業(yè)是明顯利好，也為資產(chǎn)回報率的提升以及公募REITs儲備資產(chǎn)包提供了信心。
“政策很落地且及時，對合規(guī)機構(gòu)是重大利好政策，降稅的幅度還是比較大的?？吹贸稣诖罅Ψ龀肿赓U機構(gòu)，為城市租賃人群提供質(zhì)優(yōu)價低的租賃產(chǎn)品。”樂乎公寓集團創(chuàng)始人CEO羅意如是說。
房東東公寓創(chuàng)始人全靂指出，這一舉措肯定利好長租經(jīng)營機構(gòu)，但單個企業(yè)具體能省稅多少，還有待時日才能算清楚，“長租企業(yè)最重要的還是房源和客源，這是本質(zhì)問題，稅收是‘錦上添花’。”
“本次公告是之前國務(wù)院常務(wù)會議對于加快發(fā)展保障性租賃住房決定的政策細化落地。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，公告中明確了“專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)”的定義，對于促進住房租賃企業(yè)做優(yōu)、做強、做大起到積極引導(dǎo)作用。同時，各地城鄉(xiāng)建設(shè)和稅務(wù)部門信息打通，更進一步加強了行業(yè)監(jiān)管，更有利于住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。
據(jù)趙然介紹，目前，住房租賃企業(yè)的稅負較重。具體而言，住房租賃企業(yè)在經(jīng)營中需交納的稅包括五項，一是按租金收入的12%的房產(chǎn)稅；二是依土地的等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；三是大約6%的增值稅（按11%的銷項稅額抵扣5%的增值稅進項稅額）；四是城建稅和教育費附加；五是印花稅。
“減稅政策的出臺，將從運營效益、投資收益以及擴大多元化市場主體等方面為住房租賃企業(yè)帶來積極影響。”趙然分析稱，減稅政策將使住房租賃企業(yè)的稅費成本大幅降低，從而實現(xiàn)凈利潤的提高。此外，稅收優(yōu)惠政策的實施能夠提高企業(yè)的投資收益率，從而推動REITs等金融創(chuàng)新工作的落地。
“稅收優(yōu)惠政策將在一定程度上緩解企業(yè)盈利難、退出難的困境，從而有利于多元化的市場主體加入住房租賃行業(yè)，擴大行業(yè)的有效供應(yīng)，最終達到民生保障的目的。”趙然稱。
黃卉也指出，住房租賃行業(yè)盈利空間較窄，而降稅可以緩解住房租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力，提高住房租賃企業(yè)的盈利空間。稅負減少后，將會有更多的企業(yè)進入到住房租賃領(lǐng)域，市場化租賃房源、保障性租賃房源的房源規(guī)模將會增加。其中，保障性租賃住房本著“誰投資誰負責(zé)”的原則，通過政府金融、稅收優(yōu)惠等政策支持的方式，引導(dǎo)市場化力量積極參與到租賃住房項目投資、建設(shè)和運營中，該類項目成本和租金相對較低，能夠保障新市民、年輕人在城市中安居樂業(yè)。
除此之外，黃卉表示，目前住房租賃市場面臨的職住不平衡問題突出，通過降低出租房屋的房產(chǎn)稅，鼓勵企事業(yè)單位將閑置的房屋用于出租，一方面可以解決自身員工住房問題，另一方面還可以增加有效租賃房源。
責(zé)任編輯：李曉文
