關(guān)于房地產(chǎn)稅實(shí)施的背景、影響以及時(shí)代意義
來源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn) 發(fā)布時(shí)間：2021-10-25 10:29:21
2021年10月15日，《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，明確指出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要環(huán)節(jié)和舉措。這是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作宣布實(shí)施前的一次高層表態(tài)，我們用四個(gè)字形容國(guó)家對(duì)于改革的態(tài)度——堅(jiān)定不移。
關(guān)于房地產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間表探討了很多年，包括行業(yè)專家、政策制定者、相關(guān)企業(yè)在內(nèi)，也爭(zhēng)論了很多年，如今終于開始著手試點(diǎn)。
以下為會(huì)議決定全文：
為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。
我們選取其中部分核心要點(diǎn)：
1、“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。”
實(shí)際上，商業(yè)類用房一直在征收房產(chǎn)稅，本次房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)會(huì)將商業(yè)類用房的房產(chǎn)稅征收轉(zhuǎn)變?yōu)?a rel="nofollow" style="outline: none; -webkit-tap-highlight-color: transparent; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; vertical-align: baseline; color: rgb(123, 123, 123); text-decoration-line: none; cursor: pointer;">房地產(chǎn)稅征收。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的核心內(nèi)容是將個(gè)人住宅納入房地產(chǎn)稅征收范圍，農(nóng)村宅基地及農(nóng)村住宅不會(huì)納入征收范圍。
農(nóng)村宅基地不征房地產(chǎn)稅是這一輪改革中較為顯著的“細(xì)分措施”，房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年來的發(fā)展在一二線城市及部分三四線城市較為火熱，數(shù)量眾多的農(nóng)村宅基地并未參與市場(chǎng)中大范圍的商業(yè)化交易，如果在此時(shí)對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行征稅，無疑是在影響農(nóng)村消費(fèi)力，與以往改革政策不符，因此并未將其納入征收范圍也是能夠預(yù)料的。
2、“國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。”
國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)制定試點(diǎn)辦法，試點(diǎn)城市負(fù)責(zé)制定具體細(xì)則。這也充分體現(xiàn)了目前不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的復(fù)雜性。在多年調(diào)控政策之下，核心城市房地產(chǎn)交易依舊火熱，部分三四線城市房地產(chǎn)交易則已經(jīng)趨于平穩(wěn)。最近多個(gè)城市的二批集中土拍出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，也能夠反映整個(gè)行業(yè)對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的未來預(yù)期是具有不同態(tài)度的。
不同試點(diǎn)城市制定不同的實(shí)施細(xì)則，也更能體現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)雜性，避免“一刀切”細(xì)則而出現(xiàn)試點(diǎn)實(shí)施難以推進(jìn)的情況。
3、“按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)。”
作為“改革試點(diǎn)”，哪些城市會(huì)納入試點(diǎn)是關(guān)乎征收范疇的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“房?jī)r(jià)高、漲幅大、市場(chǎng)韌性強(qiáng)的城市大概率會(huì)成為率先試點(diǎn)城市。”
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否“過熱”，決定其是否成為“試點(diǎn)”城市之一，人口流入、房?jī)r(jià)增速等重點(diǎn)指標(biāo)則是決定當(dāng)前城市房地產(chǎn)交易的基本因素，一二線城市中的北上廣深及長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及部分二線省會(huì)城市，由于近年來人口迅速流入且推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易價(jià)格迅速上漲，因此都有可能成為試點(diǎn)區(qū)域城市。
在今年5月，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局共同主持召開的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，會(huì)議“聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見”。
當(dāng)時(shí)參與會(huì)議的有上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟(jì)南六座城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人，如果一定要進(jìn)行“試點(diǎn)城市”預(yù)判，這六座城市很有可能會(huì)被納入房地產(chǎn)稅實(shí)施的試點(diǎn)城市。
此外，在今年中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》提出，“2035年浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就，基本實(shí)現(xiàn)共同富裕”。作為“共同富裕”的表率，浙江省省內(nèi)的部分熱點(diǎn)城市也很有可能會(huì)被納入試點(diǎn)范圍。
4、“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。”
關(guān)于房地產(chǎn)稅全面實(shí)施時(shí)間表未有定論，目前我們只能在文件中看到“試點(diǎn)期限為五年”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當(dāng)漫長(zhǎng)的過程。
試點(diǎn)相對(duì)立法而言更為容易展開實(shí)施，因此在2022年，部分試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)稅細(xì)則將會(huì)出現(xiàn)并實(shí)施。
行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)稅實(shí)施的不同判斷
多年以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施爭(zhēng)論不斷，一方認(rèn)為房地產(chǎn)稅的實(shí)施將會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形成打壓，有損國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；另一方認(rèn)為房地產(chǎn)稅的全面實(shí)施，并不會(huì)影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)供需基本面，不會(huì)出現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為：“短期易對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成較大沖擊，成交量下滑但價(jià)格變化不顯著，但交易量?jī)r(jià)長(zhǎng)期由住房供求基本面決定，在供不應(yīng)求的市場(chǎng)房產(chǎn)稅影響微乎其微。”
房地產(chǎn)稅的實(shí)施將直接影響房產(chǎn)持有人的利益，并會(huì)導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)短期波動(dòng)，但整體市場(chǎng)的基本面確實(shí)還是基于供求關(guān)系的變化。如果國(guó)內(nèi)主要城市土拍市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象以及房貸額度依舊緊張，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需面將不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。
此外，也有很多人將此次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)同十年前的上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)比，但二者的征稅對(duì)象及稅額范疇的不同的，難以一概而論。
首先，房地產(chǎn)稅以全部存量房為征稅對(duì)象，以保障基本居住需求為前提，以實(shí)現(xiàn)共同富裕為目標(biāo)對(duì)高收入階層實(shí)施稅收調(diào)節(jié)。
其次，上海、重慶房產(chǎn)稅稅率低，上海最低按照0.4%進(jìn)行征收，重慶最低按照0.5%進(jìn)行征收，且在政策實(shí)施前所購住房不納入征收范圍，只針對(duì)房產(chǎn)稅實(shí)施后所購買的新房進(jìn)行征收，兩座城市的房產(chǎn)稅政策均有“重增量、輕存量”的特征。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)由于征收范圍偏小，且征收優(yōu)惠較大，對(duì)于當(dāng)?shù)爻鞘卸愂找参葱纬芍巫饔?，依?ldquo;賣地”收入并未出現(xiàn)明顯影響。
房地產(chǎn)稅之所以備受關(guān)注，其意義與影響也將遠(yuǎn)超上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
在土地市場(chǎng)，針對(duì)龐大存量住房的稅收征收將補(bǔ)充城市財(cái)政收入的稅收收入，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)將會(huì)降低地方政府對(duì)于“賣地”的財(cái)政依賴，推動(dòng)地方房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
在新房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收的實(shí)施細(xì)則對(duì)于“剛需”會(huì)保持友好，持有多套小戶型住宅的家庭將會(huì)根據(jù)稅收細(xì)則及持有成本決定是否進(jìn)行出售，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量可能會(huì)出現(xiàn)上揚(yáng)，供需矛盾在市場(chǎng)端可能得到緩解，由房地產(chǎn)稅引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)將會(huì)比政策調(diào)節(jié)更為有效。
房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)能夠改變的是房產(chǎn)持有者的預(yù)期。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)可能受到一定沖擊，但從中長(zhǎng)期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，核心城市房?jī)r(jià)的平穩(wěn)上漲趨勢(shì)依舊具備較強(qiáng)支撐，房地產(chǎn)稅落地也將更好地助力國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)稅的實(shí)施并非為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)可以看成是“雙減、扶貧、反壟斷”等政策內(nèi)容的組成補(bǔ)充，最終目標(biāo)是為確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更為健康的發(fā)展，避免落入資本僵化、經(jīng)濟(jì)固化的發(fā)展困境。由房地產(chǎn)和基建投資拉動(dòng)發(fā)展的時(shí)代終將過去，在未來，科技與消費(fèi)將會(huì)成為新經(jīng)濟(jì)變革的底層邏輯構(gòu)成。
面對(duì)未來新局面的開啟，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)參與者承受“陣痛”是不可避免的。每一次變革，都是利益的重新分配，隨著舊產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的改變，部分人的利益將會(huì)被重新分配，這也是為何要定“五年試點(diǎn)”的基礎(chǔ)邏輯。
全面實(shí)施前的試點(diǎn)，一方面能夠調(diào)整、糾正細(xì)則，使得全面實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則更為完善；另一方面，則是給出“部分人”緩沖。
我們堅(jiān)決支持改革措施。
責(zé)任編輯：封曉健
