虧損逾百萬(wàn) 燕郊房?jī)r(jià)神話破滅后的痛與反思
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng) 發(fā)布時(shí)間:2021-12-22 10:20:36
虧損逾百萬(wàn),堅(jiān)守或離場(chǎng)?燕郊房?jī)r(jià)神話破滅后的痛與反思 |
樓市地理很難用一個(gè)詞概括燕郊。北京睡城、樓市腰斬、炒房客心碎之地,在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落的年代,燕郊被貼上許多標(biāo)簽,無(wú)一不跟房子有關(guān)。
燕郊本來(lái)的樣子,這里的老居民,似乎在房?jī)r(jià)洪流的裹挾下,被悄悄抹除。
冬季夜晚,路燈亮起,燕郊破舊的老城區(qū)燃起一絲生機(jī)。下水道冒出的熱氣,沖向熙熙攘攘的人流,狹窄的雙向道馬路,撕開(kāi)這片土地真實(shí)的一角。
這里不是北京,只是河北廊坊三河市的一個(gè)小鎮(zhèn)。規(guī)劃錯(cuò)亂的老城區(qū),被周邊的現(xiàn)代商品房包圍,站在五層樓房往外看,眼前是四處交纏的電線,和宛如縣城超市的購(gòu)物中心。一個(gè)迷你籃球場(chǎng)、幾處健身器材,承載起少年和老人所有的娛樂(lè)。
帶有濃重東北口音的王強(qiáng),說(shuō)自己是“燕郊人”。離開(kāi)東北老家后,他在北京街角開(kāi)了家迷你超市,生意冷清。偶爾,他會(huì)跨城跑出租,把一波波年輕人送往北京,夜幕降臨時(shí),再沉入車流挪回燕郊,有時(shí)要耗時(shí)三小時(shí)。
談起房?jī)r(jià),王強(qiáng)先是露出一絲不經(jīng)意的苦笑,然后是漫長(zhǎng)的沉默。五年前,燕郊樓市火熱時(shí),王強(qiáng)作為剛需入場(chǎng),然后眼看著房?jī)r(jià)在調(diào)控后一路下滑,至今手中的房子沒(méi)回到原值。他只慶幸,自己當(dāng)初沒(méi)加太多杠桿。
真正土生土長(zhǎng)的燕郊人,有的變成手握幾套房的拆遷戶,有的住在老城區(qū)等待改善置換,他們的數(shù)量,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上外來(lái)人口的規(guī)模。租房的、暫時(shí)安家的北漂,成為燕郊最龐大的群體,把這里當(dāng)作通往北京的“驛站”。
復(fù)雜的群體構(gòu)成,讓一種魔幻的撕裂感,在燕郊溢出。站在老城區(qū)路中央,每隔幾秒就有外賣小哥飛馳而過(guò),這并非一個(gè)普通小鎮(zhèn)的樣子。這里還有酒吧、夜店、劇本殺、輕食店......城市年輕人喜歡的東西,都能在此找到蹤跡。
實(shí)際上,即便房?jī)r(jià)腰斬,燕郊仍是許多北漂的“造夢(mèng)之地”。深夜十二點(diǎn),汽車馬達(dá)的轟鳴聲仍會(huì)在燕郊回蕩,成群結(jié)隊(duì)的年輕情侶,騎著摩托車呼嘯而過(guò),融入霓虹燈光中。這些新生力量,為失去房?jī)r(jià)“神話”的燕郊,提供了更多可能。
神話破滅
燕郊之所以特殊,根源還在于地理位置。
近日出現(xiàn)疫情的通州宋莊,位于北京東部,往東再走五公里,就會(huì)來(lái)到大名鼎鼎的潮白河。
天氣晴朗時(shí),潮白河的汩汩水流呈深藍(lán)色,河的一邊是通州,另一邊就是河北與北京的交界地——燕郊。如果步行的話,一個(gè)成年人用時(shí)五分鐘,便可以從北京“穿越”到河北。兩地的界牌,則被大型貨車與公交車流所淹沒(méi)。
踏入燕郊,這座小鎮(zhèn)開(kāi)始出現(xiàn)大型商貿(mào)城、超級(jí)社區(qū)。商貿(mào)城內(nèi),聚集著服裝批發(fā)和零售商,密密麻麻的店鋪,被淘寶當(dāng)季流行服飾、直播器材、快遞盒包圍。許多東北女孩在這里開(kāi)始了“北京夢(mèng)”,靠北京外溢出的超大人流攢起第一桶金。
這些東北女孩,以及數(shù)量更多的北漂,也支撐起燕郊瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
緊鄰潮白河,大型社區(qū)“歐逸水岸”在河畔投下稀疏倒影。早在2013年,歐逸水岸開(kāi)盤售賣,均價(jià)一萬(wàn)左右,當(dāng)時(shí)河對(duì)岸通州的房子要賣三萬(wàn)。緊鄰北京的地理位置、較低的房產(chǎn)價(jià)格,讓許多北漂看到安家置業(yè)的希望,轉(zhuǎn)身奔往燕郊。
在北京工作的李薇心動(dòng)了。當(dāng)時(shí)23歲的她,已經(jīng)開(kāi)始跟男友考慮結(jié)婚,但北京高昂的房?jī)r(jià),讓他們望而卻步。半是向往半是無(wú)奈,李薇決定把工作和買房這兩件大事,都放到燕郊完成。燕郊房?jī)r(jià)還在一萬(wàn)的時(shí)候,她和男友在這里有了第一個(gè)家。
隨后發(fā)生的事情,讓李薇瞠目結(jié)舌。2016年,燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)啟瘋狂上漲模式,歐逸水岸最后一棟樓售賣時(shí),均價(jià)已經(jīng)飆到兩萬(wàn)多。這還不是最夸張的,按李薇的說(shuō)法,當(dāng)時(shí)真的是“一天一個(gè)價(jià)”,熱門樓盤今天不去訂,明天售價(jià)就能漲一兩千。
支撐燕郊房?jī)r(jià)上行的,除了李薇這種北漂剛需族,還有很多炒房客。他們?cè)跇鞘行星榛馃?、置業(yè)北京“后花園”、開(kāi)發(fā)商炒作等因素影響下,在燕郊動(dòng)用杠桿囤房,想靠環(huán)京樓市的概念大賺一筆。燕郊這座小鎮(zhèn),也在資金的助推下開(kāi)始“變形”。
最夸張也最典型的項(xiàng)目,要屬首爾甜城。北京“9·30新政”出臺(tái)后,很多北漂青年失去買房資格,于是轉(zhuǎn)去燕郊,燕郊房?jī)r(jià)也從2015年的1.5萬(wàn)漲到2016年的3萬(wàn)。首爾甜城更夸張,2016年部分房源開(kāi)售時(shí),價(jià)格高達(dá)4萬(wàn),并幾乎告罄。
看到這種形勢(shì),李薇再次蠢蠢欲動(dòng),在燕郊樓市爆火時(shí)買了第二套房,房子均價(jià)逼近三萬(wàn)。她以為,自己能在火熱行情中賺到一筆。沒(méi)想到,接下來(lái)的劇情急轉(zhuǎn)直下。
2017年,在燕郊樓市近乎不理智的情況下,廊坊市接連祭出嚴(yán)厲的調(diào)控政策。6月3日,廊坊市出臺(tái)購(gòu)房新政,外地戶籍需有3年社?;蚣{稅證明,并且限購(gòu)一套,本地戶籍限購(gòu)兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市,受到政策直面沖擊。
“當(dāng)時(shí)想花錢辦燕郊社保,都不好弄。”李薇說(shuō)。就這樣,很多在北京工作的人,一夜間失去燕郊買房資格。廊坊這輪限購(gòu),直接影響了重倉(cāng)環(huán)京的房地產(chǎn)企業(yè),比如華夏幸福。燕郊樓市瘋狂的房?jī)r(jià)故事,也自此跌落神壇,直到今天都未回暖。
安居客數(shù)據(jù)顯示,燕郊2021年12月二手房均價(jià)18722元/平方米,許多熱門小區(qū)的掛牌價(jià),不及當(dāng)初售價(jià)的一半。李薇買的第二套房,也在這輪房?jī)r(jià)下挫的過(guò)程中,至今趴在低谷。
曾經(jīng)大熱的項(xiàng)目首爾甜城,則在燕郊房?jī)r(jià)腰斬后,寂寞地等待有人來(lái)“拯救”。12月下旬,記者在首爾甜城三期南區(qū)看到,這座早就建好的洋房項(xiàng)目,迎來(lái)三三兩兩的顧客。發(fā)舊的紅色墻體、早已不流行的室內(nèi)裝修,再不復(fù)當(dāng)年賣四萬(wàn)也有人搶的時(shí)刻。
斷供出現(xiàn)
房?jī)r(jià)下跌的連帶影響,在燕郊很多角落都能找到蹤跡。
走在燕郊老城區(qū)內(nèi),歐式復(fù)古建筑與“百姓澡堂”隔街相望,兩種風(fēng)格迥異的存在,映射出這座小鎮(zhèn)曾擁有的瘋狂年代。更引人注意的是,每走幾步就能看到裝飾公司,這些曾趁著樓市火熱密集涌出的門店,如今很多生意冷清、少有人光顧。
李薇買在高點(diǎn)的那套房,如今二手均價(jià)還在兩萬(wàn)左右徘徊,算下來(lái)房子總值縮水超三成。她盡量不去想這些事,每月月供能還上,日子照過(guò)即可。但是,有人接受不了燕郊房?jī)r(jià)下跌的幅度,更接受不了每月房貸的力度,繼而選擇斷供。
張晶是“棄房”離場(chǎng)的人之一。2016年,張晶買入東方夏威夷一套房,并在中國(guó)建設(shè)銀行廊坊燕郊支行辦理了貸款,銀行發(fā)放的貸款總額為164.5萬(wàn)元,借款期限為2016年10月24日至2046年10月24日,張晶還用房產(chǎn)提供了抵押擔(dān)保。
貸款辦下來(lái)后,張晶按時(shí)還了三年貸款,但是從2019年9月開(kāi)始,這筆貸款出現(xiàn)逾期,到2020年1月21日后,張晶再未償還過(guò)這筆貸款。因沒(méi)有及時(shí)清償應(yīng)還本息,銀行方面多次催收,不過(guò)張晶仍未及時(shí)履行清償欠款的義務(wù)。
一般來(lái)說(shuō),按貸款合同要求,如果購(gòu)房者未按時(shí)足額償還任意一期貸款本息,銀行可采取收取罰息、復(fù)利,并宣布貸款本息立即部分、全部提前到期等措施。
不僅如此,如果發(fā)生斷供行為,相關(guān)全部貸款本金及利息(包括逾期及挪用罰息以及復(fù)利)、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,以及可能發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)用、變賣費(fèi)、通知借款人費(fèi)用等,均需購(gòu)房者承擔(dān)。
此外,因房產(chǎn)辦理了抵押登記,如果購(gòu)房者未按法院判決、按期履行債務(wù),銀行有權(quán)對(duì)享有抵押權(quán)的房屋以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。
2020年7月28日,法院對(duì)銀行與張晶的金融借款合同糾紛立案后,公開(kāi)開(kāi)庭審理,銀行方面委托訴訟代理人出席,但被告張晶未到庭參加訴訟。
最終,法院判決這筆購(gòu)房貸款立即到期,判決生效十日內(nèi),張晶需償還銀行貸款本金157.87萬(wàn)元、利息5.8萬(wàn)元,罰息1700元,合計(jì)163.83萬(wàn)元,并給付自2020年6月12日起至借款本金還清之日止,產(chǎn)生的所有利息及罰息。
“東方夏威夷最早在2002年開(kāi)盤,開(kāi)盤價(jià)6000元左右。均價(jià)幾千買的人,沒(méi)有斷供的,最近出現(xiàn)的斷供案例,都是近兩年買的二手房,踩在了燕郊樓市上漲的高點(diǎn)。現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)均價(jià)兩萬(wàn)多,比高點(diǎn)縮水超三成。”有熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜朔Q。
走在燕郊大街上,東方夏威夷算是一道獨(dú)特的景觀,歐式風(fēng)情的小洋房,與街對(duì)面的“鶴崗光頭強(qiáng)燒烤”形成鮮明對(duì)比。不過(guò),相似之處是,燒烤店已經(jīng)掛上了鎖,東方夏威夷也在燕郊房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中,變成一些購(gòu)房或炒房者心中的隱痛。
近期,還有網(wǎng)友自述稱,2017年在燕郊花426萬(wàn)買了套房,四年還了16萬(wàn)本金、64萬(wàn)利息,如今這套房在二手市場(chǎng)跌到235萬(wàn),于是他選擇斷供。當(dāng)初426萬(wàn)買的房子,現(xiàn)在賬面縮水191萬(wàn),加上64萬(wàn)利息、律師費(fèi)等,虧了超兩百萬(wàn)。
從這些案例可看出,斷供并非是一了百了、讓銀行收房子那么簡(jiǎn)單,拋開(kāi)應(yīng)該償還的本息、罰金不說(shuō),如果房子被拍賣,所得款仍抵不上房貸,購(gòu)房者仍要背上一身債務(wù)。
限購(gòu)放開(kāi)?
雖然房?jī)r(jià)起起伏伏,但需要看到,仍有源源不斷的年輕人涌入燕郊。
90后張晴在北京做銷售工作,最近她在考慮到燕郊買房。“很多中介都說(shuō)燕郊不限購(gòu)了,我想來(lái)看看,買一套均價(jià)兩萬(wàn)左右的新房,后邊月供跟男朋友一起還。要是靠我每月9000元的工資,想要在北京買房,短期和長(zhǎng)期都看不到可能。”
無(wú)獨(dú)有偶,在北京某事業(yè)單位工作的劉立,也打起了燕郊的主意。雖然不愁在京買房資格、工作福利也不少,但較低以及平穩(wěn)的工資,仍讓她感覺(jué)在京買房有些吃力。她跟張晴不同,并非要長(zhǎng)久定居燕郊,只想將其當(dāng)作暫時(shí)的居所和“跳板”。
沒(méi)有當(dāng)?shù)厣绫5膹埱绾蛣⒘?,都把眼光移向燕郊,限?gòu)真的松動(dòng)了嗎?據(jù)多位當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)、房產(chǎn)中介稱,2020年燕郊新房就已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu),2021年二手房也加入其中。受樓市大環(huán)境影響,下半年購(gòu)房者觀望居多,但最近燕郊樓市成交逐漸走暖。
不過(guò),三河市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局告訴記者,在燕郊買房需要三年當(dāng)?shù)厣绫?,沒(méi)有關(guān)于放開(kāi)限購(gòu)的官方文件。“可能是他們中介自己宣傳的。”
雖然限購(gòu)放開(kāi)的傳言頻繁出現(xiàn)、又屢次被否認(rèn),但燕郊新房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)一些“異動(dòng)”。記者在走訪燕郊多個(gè)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn),那些打著“地鐵房”名號(hào)的房子,仍會(huì)受到熱捧。
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位于燕郊植物園旁的福成·禧悅里項(xiàng)目,周末晚上售樓處人流涌動(dòng),沒(méi)有冷清之意。每隔幾分鐘,售樓部大廳便會(huì)播報(bào)成交信息、傳出砸金蛋的聲音。置業(yè)顧問(wèn)在談及限購(gòu)問(wèn)題時(shí)稱,在北京工作的都可以買,無(wú)需當(dāng)?shù)厣绫#?ldquo;客戶很多都是北京過(guò)來(lái)的”。
低于市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格、甚至低于周邊二手房均價(jià),是禧悅里受到關(guān)注的原因之一。而開(kāi)發(fā)商更渲染的一點(diǎn)是,禧悅里緊鄰已經(jīng)動(dòng)工的燕郊地鐵線,距離燕郊潮白大街站一千米。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,該區(qū)域除了幾棟封頂樓,其他配套仍在規(guī)劃狀態(tài)。
一直以來(lái),交通都是讓燕郊人頭疼的問(wèn)題,雖然有專線公交可直達(dá)北京,但龐大的人流量,加劇了通勤的負(fù)面感受。疫情之下,這一問(wèn)題尤為突出。進(jìn)京需要核酸、邊界的檢查站,使得燕郊的醫(yī)院經(jīng)常排起長(zhǎng)龍,打工人拿到報(bào)告后,踏上漫漫通勤路。
燕郊地鐵的規(guī)劃,一定程度上給了他們希望。今年6月26日,北京軌道交通M22號(hào)線河北段工程正式開(kāi)工建設(shè),設(shè)有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站,工程建設(shè)期為2021年至2025年,燕郊人乘地鐵進(jìn)京有望成為現(xiàn)實(shí)。
如果地鐵如期開(kāi)通,燕郊樓市會(huì)迎來(lái)春天嗎?可以肯定的是,曾經(jīng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的年代,已經(jīng)一去不復(fù)返了,有限的人口承載量、教育醫(yī)療配套待提升,沒(méi)有北京“戶口”的金子招牌,都將使得燕郊房?jī)r(jià)趨于理性,按自身區(qū)域價(jià)值找到合理定位。
責(zé)任編輯:封曉健