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　　房地產(chǎn)中介行業(yè)“跳單”頻現(xiàn) 律師支招

　　——認(rèn)定“跳單”行為需看三點(diǎn)

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 張露、許曉芳

　　近日，一對(duì)明星夫婦購(gòu)房“跳單”的傳聞在網(wǎng)上引發(fā)關(guān)注。“目前此事是否是‘跳單’還沒(méi)有明確的定論，但是一些金額較大的‘跳單’行為，尤其是豪宅的‘跳單’行為確實(shí)較多。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析道。記者也關(guān)注到，近期TCL智趣家“跳單”被判賠中介費(fèi)。

　　何為“跳單”、法律上如何認(rèn)定“跳單”行為，中介機(jī)構(gòu)會(huì)如何防范“跳單”行為？廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者采訪(fǎng)了律師進(jìn)行了解答。

　　TCL智趣家“跳單”被判賠中介費(fèi)

　　2月7日，一篇關(guān)于明星夫婦“跳單”的微博在網(wǎng)絡(luò)上引起關(guān)注。2月8日下午，該明星夫婦方律師發(fā)表聲明，否認(rèn)“跳單”買(mǎi)房，并稱(chēng)該中介捏造事實(shí)，侵犯了他們的肖像權(quán)、隱私權(quán)和名譽(yù)權(quán)等。目前此事未有明確定論。

　　近期另一件企業(yè)的“跳單”事件也值得關(guān)注。2月10日，廣州日?qǐng)?bào)記者獲悉，天眼查App顯示，近日，北京明睿東方信息咨詢(xún)有限公司與北京智趣家科技有限公司相關(guān)行紀(jì)合同糾紛二審判決書(shū)公布。根據(jù)法院判決，TCL智趣家被判賠中介費(fèi)25.57萬(wàn)余元。文書(shū)顯示，一審原告明睿公司訴稱(chēng)，智趣家公司為逃避給付中介費(fèi)，采用漲價(jià)方式給明睿公司錯(cuò)誤信息，并與明睿公司提供的客戶(hù)簽訂合同，其行為損害明睿公司合法權(quán)益，訴求法院判令智趣家公司支付中介服務(wù)費(fèi)。對(duì)此，被告智趣家公司辯稱(chēng)，案涉房屋招租信息是公開(kāi)的，沒(méi)有委托過(guò)任何中介公司提供中介服務(wù)。

　　一審法院審理認(rèn)為，微信及錄音記錄可認(rèn)定雙方形成事實(shí)上的委托關(guān)系，智趣家公司的臨時(shí)調(diào)價(jià)行為存在故意阻卻當(dāng)時(shí)交易成功的嫌疑。最終，法院判決智趣家公司支付明睿公司中介費(fèi)25.57萬(wàn)余元。智趣家公司不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，故此駁回上訴，維持原判。

　　公開(kāi)資料顯示，智趣家是TCL智能家庭打造的集家電的智能控制、在線(xiàn)商城、上門(mén)服務(wù)于一體的綜合應(yīng)用，通過(guò)智趣家App操控。天眼查App顯示，TCL智趣家所屬公司是北京智趣家科技有限公司，企業(yè)股東為T(mén)CL科技集團(tuán)股份有限公司，持股比例為100%。

　　何為“跳單”？廣東金宏橋律師事務(wù)所主任律師趙善啟表示，“跳單”也叫“跳中介”，通常是指買(mǎi)賣(mài)或租賃雙方通過(guò)中介居間服務(wù)取得聯(lián)系之后，避開(kāi)中介自行成交或委托其他中介成交，從而逃避或少付中介費(fèi)的行為。

　　“出現(xiàn)‘跳單’情況還挺多的，一般集中在看房后說(shuō)沒(méi)看中，未通過(guò)原中介購(gòu)買(mǎi)，自行購(gòu)買(mǎi)或通過(guò)其他中介更優(yōu)惠費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)。”上海房產(chǎn)律師郭韌表示。

　　律師：認(rèn)定為“跳單”行為注意以下三個(gè)條件

　　趙善啟表示，從法律的角度上看，能否認(rèn)定為“跳單”行為一般符合以下條件：1.雙方有否簽訂居間合同；2.委托人有否利用中介方的居間服務(wù)從而促成交易；3.委托人是否故意逃避中介費(fèi)。

　　趙善啟提醒，一般情況下，若滿(mǎn)足上述條件，委托方則有可能構(gòu)成違約。但并非所有“跳單”行為都需要向中介機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬，對(duì)于“跳單”行為是否具可歸責(zé)性，關(guān)鍵還是要看委托方是否利用了中介提供的信息、機(jī)會(huì)等條件。如果合同沒(méi)有明確約定中介費(fèi)及違約責(zé)任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)是不利的。

　　上海房產(chǎn)律師郭韌建議，提供居間服務(wù)第一要有明確的書(shū)面合同，實(shí)在不能落實(shí)成合同的，也要保證存在證明有要約和承諾的證據(jù)，可以是來(lái)往郵件、電話(huà)錄音等。