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　　2月14日晚間，碧桂園服務(wù)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“碧桂園服務(wù)”）宣布，擬收購(gòu)中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“中梁服務(wù)”）約93.76%股權(quán)。此前，中梁服務(wù)二次遞表并成功通過(guò)港交所聆訊。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)生變與物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局同步調(diào)整的大背景下，隨著新上市物業(yè)公司的紛紛破發(fā)，國(guó)企物業(yè)公司與非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司脫穎而出，委身白衣騎士逐漸成為住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司的優(yōu)先選擇。

　　形勢(shì)生變 白衣騎士紓困

　　2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)面臨較大的變化與不確定性，部分房企深陷債務(wù)危機(jī)，引發(fā)了各相關(guān)方與資本市場(chǎng)的擔(dān)憂，并在二級(jí)交易市場(chǎng)與債券市場(chǎng)引起了一定程度的波動(dòng)，部分房企與物企股價(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)與接連下挫。

　　與之相對(duì)，物業(yè)公司上市的步伐明顯放緩，二次遞表的物業(yè)公司數(shù)量快速增加，不少擬在港交所上市的物業(yè)公司招股書紛紛過(guò)期。

　　2021年8月至今，僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)、中梁服務(wù)、金茂服務(wù)等四家物業(yè)公司通過(guò)港交所聆訊，其中僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)兩家物業(yè)公司正式登陸資本市場(chǎng)，但目前股價(jià)均已跌破發(fā)行價(jià)。

　　2021年11月1日早間，融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)服務(wù)擬通過(guò)新百利融資有限公司有條件收購(gòu)3.22億股第一服務(wù)股份，占公司已發(fā)行股本的32.22%，交易對(duì)價(jià)為6.92億元（84.3億港元），每股對(duì)價(jià)2.15元（每股2.6167港元），較最后交易日聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股股份1.37港元溢價(jià)約91.0%。

　　此前，2.5億美元債違約成為當(dāng)代置業(yè)困局的導(dǎo)火索，當(dāng)代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、新力控股之后陷入債務(wù)違約的百?gòu)?qiáng)房企。

　　1月3日晚間，融創(chuàng)服務(wù)宣布，終止收購(gòu)第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)的事項(xiàng)。消息發(fā)布前后，第一服務(wù)控股股價(jià)累計(jì)跌幅超60%。

　　在房企資金鏈持續(xù)緊張、物業(yè)公司上市后股價(jià)破發(fā)與市值持續(xù)走低、部分物業(yè)公司收并購(gòu)終止的大背景下，中梁控股與中梁服務(wù)遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務(wù)。

　　雖然公告并未披露收并購(gòu)金額，但在嚴(yán)峻形勢(shì)下仍然出手的碧桂園服務(wù)，無(wú)疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力，并在快速整合中為自身及中梁服務(wù)帶來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。

　　估值回調(diào) 上市誘惑不再

　　2021年以來(lái)，上市物業(yè)公司的股價(jià)出現(xiàn)較大幅度回調(diào)，不少上市物業(yè)公司估值與市值震蕩下行，引發(fā)了物業(yè)行業(yè)對(duì)于物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)的必要性與合理性的擔(dān)憂與思考。

　　截至2月18日收盤，A+H股共有53家上市物業(yè)公司。在近250個(gè)交易日中，共有21家物業(yè)公司跌幅超過(guò)20%，其中更有9家物業(yè)公司跌幅超過(guò)50%。僅有10家物業(yè)公司股價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，漲幅超過(guò)50%的僅有3家。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

　　2021年至今新上市的12家物業(yè)公司中（不含華發(fā)物業(yè)服務(wù)），截至2022年2月18日收盤，除了朗詩(shī)綠色生活和德信服務(wù)集團(tuán)股價(jià)保持不變外，其余10家物業(yè)公司股價(jià)均出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅最高達(dá)63.81%，平均市盈率僅為17.97。與之相對(duì)，2020年上市物企首日市盈率均值高達(dá)46.82。

　　受過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展與物業(yè)行業(yè)普惠式的股價(jià)上漲影響太久，不少物業(yè)公司尚不愿面對(duì)物業(yè)公司間股價(jià)進(jìn)一步分化的可能。隨著物業(yè)公司逐漸認(rèn)清并接受現(xiàn)實(shí)，上市的誘惑也將不斷下降，物業(yè)公司將變得愈發(fā)理性。

　　非住國(guó)企 物企分化浮沉

　　2021年以來(lái)，國(guó)家對(duì)涉及生育、養(yǎng)育、教育等與百姓生存發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，其中一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，對(duì)同時(shí)具有公共屬性與市場(chǎng)化雙重屬性的行業(yè)，公共屬性的權(quán)重占比不斷提升，這也將對(duì)物業(yè)行業(yè)特別是住宅物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

　　2021年11月10日，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司在港交所掛牌上市，早間集合競(jìng)價(jià)階段報(bào)8.28港元，與發(fā)行價(jià)持平，總市值約12.14億港元。公開(kāi)資料顯示，京城佳業(yè)管理北京超30%的胡同，具有較高的業(yè)務(wù)護(hù)城河。但截至2月18日收盤，京城佳業(yè)股價(jià)收盤報(bào)5.11港元，較發(fā)行價(jià)跌去近40%。

　　近期物業(yè)公司在資本市場(chǎng)的走勢(shì)也在一定程度上表明，純住宅或以住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司受歡迎程度正不斷下降。

　　2021年10月22日，在萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全公布了萬(wàn)物云SPACE板塊三駕馬車增長(zhǎng)策略。其中，萬(wàn)科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)，做居民首選的物業(yè)管家；萬(wàn)物梁行增速保持在30%-60%，做企業(yè)首選的物業(yè)管家；萬(wàn)物云城增速大于60% ，做政府首選的物業(yè)管家。

　　此外，朱保全還發(fā)布了基于三空間板塊的“百城千街”戰(zhàn)略：深耕街道，聚力蝶變，萬(wàn)科物業(yè)在百余個(gè)城市全國(guó)88條街道內(nèi)住宅市占率占25%以上；預(yù)計(jì)到2021年底，可達(dá)300條高濃度街道；未來(lái)三年萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城共同完成百城千街計(jì)劃。近期萬(wàn)物云官微及各渠道頻頻發(fā)出的相關(guān)信息也顯示，萬(wàn)物云正加速在城市服務(wù)領(lǐng)域的布局。

　　1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，計(jì)劃在港交所上市。招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)為17.59億元，后者占總營(yíng)收比例達(dá)到22.6%。

　　招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創(chuàng)生活的商管營(yíng)收從4.82億元增長(zhǎng)到17.59億元，商管營(yíng)收的快速增長(zhǎng)得益于管理規(guī)模的不斷增長(zhǎng)。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活在管60個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，在管面積達(dá)到580萬(wàn)平方米，服務(wù)的租戶和商家多達(dá)13000家。

　　2月6日晚間，中國(guó)金茂公告稱，金茂服務(wù)已就建議分拆向聯(lián)交所遞交聆訊后資料集。資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)的合約建筑面積達(dá)4570萬(wàn)平方米，涵蓋中國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的47座城市，其中67.8%位于中國(guó)一二線城市。在管總建筑面積為2320萬(wàn)平方米，包含96個(gè)住宅項(xiàng)目及41個(gè)非住宅項(xiàng)目。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1970萬(wàn)平方米及350萬(wàn)平方米，分別占在管總建筑面積的85%及15%。

　　金茂服務(wù)物業(yè)管理組合涵蓋住宅物業(yè)及各類非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及購(gòu)物中心）以及公共和其他物業(yè)（如學(xué)校、政府設(shè)施及其他公共空間）。收入方面，金茂服務(wù)收入由2018年的5.75億元增至2019年的7.88億元，到2020年進(jìn)一步增至9.44億元。截至2021年9月30日，金茂服務(wù)的總收入達(dá)10.48億元。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約為5.78億元，占比為55.2%；非業(yè)主增值服務(wù)收入3.71億元，占比為35.4%；社區(qū)增值服務(wù)收入9882萬(wàn)元，占比為9.4%。

　　在大部分物業(yè)公司紛紛選擇觀望或暫緩上市步伐的當(dāng)下，以非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司和以國(guó)企為代表的物業(yè)公司，正成為物業(yè)行業(yè)沖擊資本市場(chǎng)的中流砥柱。

　　依托中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大格局而形成的物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)生變的當(dāng)下，無(wú)疑正面臨深刻的調(diào)整與變革。當(dāng)保增長(zhǎng)能力成為房企發(fā)展的第一優(yōu)先，出售長(zhǎng)周期、成長(zhǎng)速度較慢的物業(yè)公司，成為不少房企回籠資金的重要選擇。

　　在供需關(guān)系生變、現(xiàn)金為王的當(dāng)下，這些物業(yè)公司又將何去何從？誰(shuí)又會(huì)成為此類物業(yè)公司的白衣騎士呢？