回暖！多家民營房企獲并購融資額度合計超千億，未來資產(chǎn)買賣或更頻繁
來源：證券時報 發(fā)布時間：2022-04-28 14:21:07
在一系列金融政策支持下，民營房企并購融資回暖。
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，并購融資支持企業(yè)范圍不斷擴大，特別是支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企，有利于鼓勵企業(yè)積極參與出險企業(yè)項目收并購，助力化解房地產(chǎn)風險。近期，監(jiān)管層持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關的融資落地，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持，房企之間資產(chǎn)的流動性會進一步加強，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個好機會。
多家民企獲并購融資支持
今年以來，在一系列金融政策支持下，金融機構對房企的并購融資支持從央國企擴展到民企，特別是3月以來，除了碧桂園、旭輝等頭部房企外，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)等千億房企也頻頻獲得并購融資支持。
4月21日，新希望地產(chǎn)與興業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略專項合作協(xié)議，根據(jù)合作協(xié)議，新希望地產(chǎn)將獲得興業(yè)銀行成都分行80億元并購專項融資額度，專項用于并購業(yè)務，包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資業(yè)務品種。
這是繼3月24日獲得浦發(fā)銀行50億元并購融資專項額度后，新希望地產(chǎn)再獲金融機構支持。并購融資開閘以來，新希望地產(chǎn)已連獲浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行共計130億元并購融資額度。
值得注意的是，在民營房企中，美的置業(yè)獲得并購融資支持的次數(shù)最多，僅3月就分別與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達成戰(zhàn)略合作，獲得共計390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款。
而作為房企老大的碧桂園，3月共獲得2家機構并購融資支持，分別是招商銀行的150億融資額度和農(nóng)業(yè)銀行的200億融資額度，總計350億元。
證券時報記者不完全統(tǒng)計，今年以來，有碧桂園、旭輝、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、瑞安集團等6家民營房企獲得金融機構的并購融資額度合計超過千億元。
對于美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)獲得多家機構支持的原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水接受證券時報記者采訪時表示，中指研究院監(jiān)測顯示，2021年美的置業(yè)銷售額1371.4億元，同比增長8.7%；新希望銷售額1059億元，同比增長2.65%，均為千億陣營財務狀況良好的優(yōu)質(zhì)民營房企。
“現(xiàn)在并購融資支持企業(yè)的范圍在擴大，已經(jīng)從前期的主要是央國企，擴展到規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)就是典型代表。”劉水對證券時報記者表示，未來，獲得并購融資支持的對象還會繼續(xù)擴大，將會支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企。
劉水進一步分析原因稱，一方面是，規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力也比較強，給予融資支持可以幫助收并購風險企業(yè)項目，化解房地產(chǎn)風險。另一方面是，經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企，這些企業(yè)長期深耕本地市場，對所在區(qū)域的項目開發(fā)、銷售均有豐富的經(jīng)驗，對于本地出險項目的風險化解有著更強的操作能力。支持區(qū)域民營房企的并購融資，有利于鼓勵企業(yè)積極參與出險企業(yè)項目收并購，助力化解房地產(chǎn)風險。
未來資產(chǎn)買賣或更頻繁
證券時報記者了解到，碧桂園、美的置業(yè)等房企收并購動作較為頻繁。
碧桂園常務副總裁程光煜3月30日在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示，自去年四季度開始，碧桂園跟十多個合作方就80多個項目進行了溝通，目前已經(jīng)對其中約35個項目完成了收并購安排，還有約30個項目也已經(jīng)基本談妥，也會進行相應的安排。
程光煜還表示，過往的一段時間，更多是跟原來有合作的項目進行相應的收并購安排，真正新增的項目很少。“目前銀行和AMC公司也有一些好的收并購標的，也在進行一些接洽，會做比較細致的盡調(diào)安排，對其中資產(chǎn)包或者資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)進行洽談。”他說，收并購肯定是今年一個比較重要的獲取土地的手段，也是碧桂園擅長的手段，未來一段時間會加大這方面的部署。
美的置業(yè)也與正榮、雅居樂、金科、花樣年等進行了收并購交易。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂3月28日在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示，去年第四季度以來，美的置業(yè)已收購了13個開發(fā)項目的股權。收購對象主要為合作項目，如長沙美的正榮濱河苑項目、武漢美的雅居樂云筑、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等。
克而瑞資管（CAIC）數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢，出售方企業(yè)類型中，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。
值得注意的是，去年4季度以來，房企收并購項目主要是原來有合作的項目，涉及核心資產(chǎn)的較少，更多房企仍存觀望情緒。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認為，一方面是因為企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應帶來系統(tǒng)性風險；另一方面是因為在當前市場整體環(huán)境下，資產(chǎn)溢價較低，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應價值。
不過，丁祖昱指出，目前已經(jīng)逐漸出現(xiàn)部分核心資產(chǎn)成交，典型交易如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店。1月28日，世茂集團發(fā)布公告稱，與上海地產(chǎn)集團簽訂出售協(xié)議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元。預期將會變現(xiàn)出售收益約人民幣30.1億元。
作為房地產(chǎn)行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段，房企間的項目并購得到金融監(jiān)管部門的大力支持。
去年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
今年3月16日，國務院金融委召開專題會議，對于房地產(chǎn)企業(yè)，提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日，銀保監(jiān)會表示，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。證監(jiān)會也表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。
4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》，明確提出“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。”
4月19日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，提出“要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。”
丁祖昱認為，監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持，房企之間資產(chǎn)的流動性會進一步加強，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個好機會。
責任編輯：封曉健
