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　　多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，1月5日央行、銀保監(jiān)會明確“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”僅是2023年樓市精準(zhǔn)施策的一個部分。未來，除了首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整外，針對購房者的改善性住房需求也有望迎來精準(zhǔn)支持政策。

　　全國大部分城市

　　可能打破首套房貸利率下限

　　如何做好2023年房地產(chǎn)工作？倪虹表示，“重點(diǎn)抓好五件事，努力推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。”其中，“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

　　倪虹稱，對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

　　僅從首套住房來看，貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月份首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下；82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

　　為了更好地支持剛性住房需求，1月5日，央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

　　上述通知亦明確，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　對此，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于2022年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)尚未出爐，而根據(jù)9月份至11月份70個大中城市房價的變動情況梳理后得知，有38個大中城市房價同比、環(huán)比均連續(xù)3個月下降。而70個大中城市以外的城市，絕大多數(shù)為三線、四線及以下城市，符合這一政策條件的城市數(shù)量預(yù)計也會占據(jù)大多數(shù)。也就是說，最終全國大部分城市都可能實施該政策。

　　“除了明確首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整這一力度較大的精準(zhǔn)施策內(nèi)容外，未來在改善性住房需求方面，地方政府也可以繼續(xù)探索因城施策調(diào)整改善性住房首付比例，以及對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。”葉銀丹稱。

　　值得一提的是，當(dāng)前三線、四線和部分二線城市普遍已將首套房的首付比例下調(diào)至20%、二套30%，整體繼續(xù)下調(diào)空間較小。因此，在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，為盡快引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，后期政策面除引導(dǎo)5年期以上LPR報價繼續(xù)下調(diào)，進(jìn)而帶動居民房貸利率全面下行外，預(yù)計還將針對符合一定條件的城市，靈活調(diào)整二套房房貸利率下限。

　　樓市銷售端有望企穩(wěn)

　　最快或在第二季度

　　隨著2022年以來出臺的一系列保交樓、保民生、保穩(wěn)定相關(guān)措施落地實施，業(yè)內(nèi)對于2023年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有著較強(qiáng)共識。

　　在葉銀丹看來，支撐房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的因素有以下幾個方面：首先，目前經(jīng)濟(jì)秩序逐步回歸正常，2023年全年經(jīng)濟(jì)增速將較2022年明顯回升。經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)有助于改善居民對未來收入的預(yù)期，成為樓市恢復(fù)的重要推動力量。其次，各類樓市支持政策的積累作用將持續(xù)發(fā)揮，同時從當(dāng)前監(jiān)管部門的表態(tài)來看，2023年樓市支持政策將在精準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大力度，利好房地產(chǎn)市場。再次，隨著2022年三季度以來的房地產(chǎn)市場保交樓、保民生、保穩(wěn)定等政策的實施，房地產(chǎn)市場風(fēng)險逐步化解，市場信心逐步企穩(wěn)。最后，2022年房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)基數(shù)相對較低。

　　“2023年年中，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。”王青預(yù)計，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比有可能在2023年下半年轉(zhuǎn)正，全年銷售數(shù)據(jù)有望與2022年基本持平或略增。房地產(chǎn)投資方面，考慮到銷售端回暖需要一段時間才能傳導(dǎo)到投資端，因此，預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比大概率仍將為負(fù)值，但降幅將較2022年明顯收窄。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波給出了更為樂觀的預(yù)判，即樓市銷售數(shù)據(jù)有望從今年第二季度開始止跌企穩(wěn)。主要因為以往影響房地產(chǎn)市場的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側(cè)融資支持逐步到位，疫情防控措施優(yōu)化使得2023年宏觀經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期更強(qiáng)，以及需求側(cè)政策的不斷發(fā)力等，這都是房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)的重要支撐力?？偟膩碚f，2023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體好于2022年的概率已大大增強(qiáng)。

　　持有相似觀點(diǎn)的還有中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜。陳文靜認(rèn)為，從全國來看，銷售市場企穩(wěn)最快或在2023年第二季度。全年來看，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。需求端方面，樂觀情形下，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，疊加低基數(shù)效應(yīng)，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長。