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　　文/龐無(wú)忌

　　買(mǎi)房人迎重磅利好。

　　2月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示，5年期以上LPR為3.95%，較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，這是歷次LPR調(diào)整中降幅最大的一次。

　　自2019年8月LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR總共下調(diào)8次，而這一次是5年來(lái)該指標(biāo)下調(diào)最多的一次。作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的因素之一，房貸利率超預(yù)期降息對(duì)中國(guó)樓市影響幾何？

　　減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

　　5年期以上LPR與房貸直接掛鉤。目前絕大多數(shù)人的房貸利率(固定利率除外)都是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成的。此番LPR降息的降成本效應(yīng)明顯，將直接降低購(gòu)房者的還款壓力及買(mǎi)房成本。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此番5年期以上LPR從4.2%降低到3.95%，如果不考慮加點(diǎn)因素，以貸款總額100萬(wàn)元、30年期等額本息為例，每月房貸月供將減少約145元，30年的總體利息支出減少逾5萬(wàn)元。

　　需要看到，此番降息的利好范圍更廣。因LPR下調(diào)而降低房貸利率適用于所有貸款購(gòu)房者，包括熱點(diǎn)核心城市的二套房購(gòu)房者。這部分群體此前往往被排除在鼓勵(lì)剛需的支持性政策之外。比如：本次降息前，北京二手房存量房貸利率仍然保持在5.35%。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固。降息利好資金成本下調(diào)，直接引導(dǎo)房貸利率下行。此番降息屬于相對(duì)減負(fù)較大的一次，有助于促進(jìn)房貸申請(qǐng)和消費(fèi)。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，更為重要的是，在當(dāng)前存款利率大幅度下調(diào)的情況下，保本理財(cái)利率也降至歷史低位，住房按揭貸款利率與保本理財(cái)利率的“剪刀差”擴(kuò)大，前者基本為后者的2倍左右。過(guò)去通過(guò)買(mǎi)個(gè)理財(cái)就把房貸利息覆蓋掉的情形已不復(fù)存在。

　　在房?jī)r(jià)存在下跌預(yù)期的情況下，承擔(dān)高利率購(gòu)買(mǎi)這項(xiàng)資產(chǎn)，是不劃算的。因此，他坦言，只有降低按揭貸款利率，縮減與保本理財(cái)利率的差額，才能真正穩(wěn)定樓市預(yù)期。

　　創(chuàng)紀(jì)錄下調(diào)釋放強(qiáng)烈信號(hào)

　　此次LPR創(chuàng)紀(jì)錄的下調(diào)幅度也釋放出穩(wěn)樓市、防風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，LPR下調(diào)后，當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn))、4.15%(5年期以上LPR加20個(gè)基點(diǎn))，進(jìn)一步接近歷史最低點(diǎn)，部分城市房貸利率已降至歷史最低水平，僅個(gè)別地區(qū)首套房貸利率高于4%。

　　李宇嘉表示，此次LPR一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，為2019年8月LPR改革以來(lái)最大下調(diào)幅度。之所以大幅度下調(diào)，一方面在于當(dāng)前樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房的預(yù)期較弱；另一方面，開(kāi)年大幅度、一次性下調(diào)房貸利率，也有將紅利釋放到位、避免“擠牙膏”的考慮，這將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生直接影響，鼓勵(lì)觀望者加速入市。

　　中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬也指出，5年期以上LPR大幅下行有利于更好促進(jìn)投資和消費(fèi)，更好地配合近期各項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)政策效果釋放，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，緩釋風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市“小陽(yáng)春”有望再現(xiàn)

　　2024年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策持續(xù)落地。

　　陳文靜指出，需求端方面，春節(jié)前，一線城市接連放松限購(gòu)政策，信號(hào)意義明顯，后續(xù)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策。

　　供給端方面，1月份以來(lái)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，各地積極上報(bào)融資支持項(xiàng)目“白名單”，銀行金融機(jī)構(gòu)也積極對(duì)接，穩(wěn)定房企和個(gè)人購(gòu)房者預(yù)期。

　　除此之外，今年以來(lái)，“三大工程”建設(shè)(保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))也在持續(xù)推進(jìn)，北京、上海、廣州、深圳、福州等地陸續(xù)公布2024年度或首批配售型保障房建設(shè)規(guī)模，合肥、廣州、南寧等地公布首輪城中村改造計(jì)劃，廣州發(fā)放了第二批房票。

　　政策組合拳之下，陳文靜表示，核心城市調(diào)控政策效果有望強(qiáng)化，樓市“小陽(yáng)春”行情或逐漸開(kāi)啟。

　　張大偉也認(rèn)為，部分城市特別是一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸見(jiàn)底，市場(chǎng)快速企穩(wěn)將是趨勢(shì)。2024年初有望再現(xiàn)一定范圍市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”。