一視同仁滿足房地產(chǎn)項目的合理融資需求，相關工作正在快速推進，并已取得積極進展。截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。
形成“政銀企”合力
長期以來，房地產(chǎn)融資模式主要為房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構二者直接對接。該模式的優(yōu)點是直接高效，缺點是信息不對稱，金融機構由于難以獲取部分關鍵信息，有時無法判斷房企的信用風險狀況，融資難以進入。據(jù)記者調(diào)研，目前各家銀行普遍拿不到企業(yè)的水、電、發(fā)票等高頻數(shù)據(jù)，信用信息共享仍存難題。
破解難題需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、信息共享、多方溝通，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的作用也正在于此。2024年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。該機制由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺，各方定期會商，一起協(xié)調(diào)融資中遇到的困難，幫助房企、金融機構實現(xiàn)精準有效對接。
協(xié)調(diào)機制如何運作？可概括為4個要點：以城市為單元，以項目為載體，向金融機構提供可給予融資的房地產(chǎn)項目名單，實行貸款資金封閉管理。
“在城市政府牽頭的協(xié)調(diào)機制下，按照公正公平的原則，向本行政區(qū)域內(nèi)的金融機構推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目‘白名單’。”國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企說，金融機構按照市場化、法治化原則，評估協(xié)調(diào)機制推送的支持對象。“對于正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，銀行要積極滿足合理融資需求。”肖遠企說，對于開發(fā)建設暫遇困難，但資金能夠平衡的項目，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式，予以更大力度的支持。
“協(xié)調(diào)機制有助于凝聚各方合力，充分發(fā)揮各類主體作用，務實回應市場訴求。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬說，一是強化了地方政府的屬地責任；二是增強了金融機構的信心；三是壓實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體責任。
值得注意的是，協(xié)調(diào)機制將房企集團風險與單一項目風險區(qū)分開來。溫彬表示，協(xié)調(diào)機制提出的是項目名單，而非企業(yè)名單，由此可將房地產(chǎn)企業(yè)風險與項目風險區(qū)分開來。中國工商銀行相關負責人認為，這有利于回歸項目融資本源，有利于銀行防控風險，更有利于精準支持項目建設，防范在建項目停工、逾期交付，維護購房人合法權益，提振市場信心。
項目貸款加速落地
當前，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正在加速落地見效。今年1月、2月，國家金融監(jiān)督管理總局先后兩次召開會議，部署落實相關工作。“銀行要盡快行動起來，在城市政府的牽頭協(xié)調(diào)下，與住建部門一起，因城施策用好政策工具箱，更加精準地支持房地產(chǎn)項目的合理融資需求。”肖遠企說。
2月6日，國家金融監(jiān)督管理總局召開專題會議，進一步部署落實相關工作。會議要求，各監(jiān)管局要成立工作專班，主動加強與地方政府、住建部門的協(xié)同配合，積極參與協(xié)調(diào)機制各項工作，及時掌握轄區(qū)內(nèi)各城市協(xié)調(diào)機制的運行情況。與此同時，各家商業(yè)銀行要主動對接協(xié)調(diào)機制，及時評審推送的房地產(chǎn)項目名單，加快授信審批，對合理融資需求做到“應滿盡滿”。
據(jù)記者了解，目前多家商業(yè)銀行已成立工作小組、工作專班，加強統(tǒng)一領導，加快組織推動，加大項目對接，加緊融資落地。從實踐操作層面看，在“白名單”推送前，部分商業(yè)銀行已經(jīng)與當?shù)氐膮f(xié)調(diào)機制專班對接，助力項目初篩工作；在“白名單”推送后，多家商業(yè)銀行快速行動，逐一評估、分類施策，滿足正常在建項目的合理融資需求。廣西南寧市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并向當?shù)亟鹑跈C構推送了房地產(chǎn)項目“白名單”。其中，“北投荷院”商品房住宅項目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，至此，全國房地產(chǎn)項目“白名單”首筆貸款落地。
1月30日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、國家金融監(jiān)督管理總局重慶監(jiān)管局向金融機構聯(lián)合推送了重慶市第一批房地產(chǎn)項目“白名單”。“農(nóng)行重慶市分行積極落實，立即組織分析清單內(nèi)的全量項目，加快審批流程，縮短審批時間。”中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行相關負責人說，2月1日該行已審批通過開發(fā)貸款3.2億元，期限5年，首筆資金5450萬元已于2月4日投放到位，主要用于企業(yè)支付工資和工程款項。截至2月19日，農(nóng)業(yè)銀行已審批完成首批清單內(nèi)貸款項目近百個，已審批貸款金額超400億元，率先在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實現(xiàn)貸款的首筆投放。
“在獲取廣州市協(xié)調(diào)機制項目‘白名單’后，我們逐一評估、分類施策，發(fā)現(xiàn)一家民營房企的廣州南沙項目正面臨春節(jié)前支付工程款、發(fā)放工資等資金需求。”工商銀行廣州分行相關負責人說，該行率先為此項目發(fā)放貸款5000萬元，及時解決了企業(yè)的燃眉之急。
化險發(fā)展“兩手抓”
協(xié)調(diào)機制還堅持市場化、法治化原則，化險發(fā)展“兩手抓”。一方面，“白名單”推送至金融機構后，金融機構與房企平等協(xié)商，自主決策與實施；另一方面，加強貸款資金的封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資，防止出現(xiàn)“因化解風險而引發(fā)的風險”。
據(jù)記者了解，目前商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，執(zhí)行貸款“三查”要求，即貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查，嚴格信貸管理，對符合條件的、不同情況的項目，分類給予融資支持，確保銀行信貸資金安全。“快與穩(wěn)相結合。”工商銀行相關業(yè)務負責人表示，對于正常開發(fā)建設的項目，重點要“快”支持，對開發(fā)建設暫時遇到困難的項目，重點要“穩(wěn)”支持，快與穩(wěn)相結合，區(qū)分集團風險與項目風險，更加精準并一視同仁地支持房企優(yōu)質(zhì)項目合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
針對信貸資金管理問題，住房和城鄉(xiāng)建設部在日前召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上強調(diào)，信貸資金要確保封閉運行、合規(guī)使用，堅決防止挪用。“在有效落實項目資金封閉管理的前提下，實現(xiàn)新增開發(fā)貸款投放6000萬元。”工商銀行鄭州分行相關負責人說，在協(xié)調(diào)機制成員單位的支持下，該行僅用兩個工作日時間，就完成了對一家民營集團鄭州住宅項目的評審、抵押、監(jiān)管賬戶開立工作。
記者獲悉，為了做好融資保障工作、進一步增強銀企互信，協(xié)調(diào)機制還將加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息，并進一步壓實房企的主體責任，指導房企通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流，督促房企依法、真實地反映資產(chǎn)負債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進一步增強銀企互信，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
責任編輯：封曉健
