今年，隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出了優(yōu)惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者注意到，最近一段時(shí)間，有些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購(gòu)房者。針對(duì)這一情況，近期，全國(guó)多地包括鄭州、南寧、山東等地有關(guān)部門，陸續(xù)發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事兒呢？
“零首付”購(gòu)房的真相與風(fēng)險(xiǎn)
所謂“零首付”“超低首付”購(gòu)房，一般是指購(gòu)房者在沒(méi)有預(yù)先投入首付款項(xiàng)或遠(yuǎn)低于政策規(guī)定的首付款比例款項(xiàng)的情況下，依賴房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)來(lái)預(yù)先墊付貸款，或者是通過(guò)虛抬房屋價(jià)格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。
最近，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局和南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后專門針對(duì)“零首付”發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。9月以來(lái)，山東金融監(jiān)管局也專門發(fā)布提示，明確指出，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)為吸引購(gòu)房者，推出了“零首付”購(gòu)房的策略，但這種看似誘人的優(yōu)惠背后，往往隱藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，侵害消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)安全和合法權(quán)益。此后，四川銀行業(yè)協(xié)會(huì)也以公約的形式，要求不得以“零首付零月供”等營(yíng)銷噱頭誤導(dǎo)消費(fèi)者。
從17萬(wàn)變2萬(wàn)，“超低首付”的暗箱操作
今年5月，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那么，“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎？
最近一段時(shí)間，在不少社交平臺(tái)上，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，可以發(fā)現(xiàn)不少相關(guān)的頁(yè)面，涉及全國(guó)多個(gè)城市的樓盤。這些“零首付”“超低首付”購(gòu)房是否真的存在？為了驗(yàn)證這些消息，記者順著網(wǎng)上的介紹，以購(gòu)房者的名義，對(duì)位于鄭州的幾個(gè)樓盤進(jìn)行了走訪。
按照我國(guó)現(xiàn)行要求，首套房首付款比例為不低于15%、二套房首付款比例不低于25%，目前大多數(shù)城市正在執(zhí)行這一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例則為不低于20%。
而記者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，在鄭州確實(shí)有一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進(jìn)行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實(shí)有購(gòu)買意向后，直接的就給出了2萬(wàn)元首付的條件。
按照銷售人員的介紹，首付2萬(wàn)的前提是，這套總價(jià)97萬(wàn)的戶型，要按照114萬(wàn)的總價(jià)來(lái)簽訂合同和發(fā)票，這樣通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同、虛抬總價(jià)，可以增加銀行貸款額度，相當(dāng)于直接就把首付款給“貸”出來(lái)了，操作起來(lái)也完全不需要擔(dān)心有問(wèn)題。
房地產(chǎn)銷售人員：不是第一家出現(xiàn)這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來(lái)過(guò)了。不用擔(dān)心，因?yàn)槟愕暮贤l(fā)票這是一致的，查以后能查出來(lái)什么？
某售房中介：又不多收你的錢，他既然敢這樣，還給你開發(fā)票，開那么高的發(fā)票。既然敢跟你這樣說(shuō)，說(shuō)明他肯定是有成功案例的。
“零首付”真的“零代價(jià)”嗎？
開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)推出優(yōu)惠，無(wú)非是為了吸引購(gòu)房者，加速銷售回籠資金。讓購(gòu)房者零代價(jià)或者以最小的代價(jià)買到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱頭。但事實(shí)上，購(gòu)房者真的沒(méi)有代價(jià)嗎？
記者發(fā)現(xiàn)，使用“零首付”或者“超低首付”后，對(duì)購(gòu)房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高。按照銷售人員展示給記者的房?jī)r(jià)計(jì)算，原價(jià)97萬(wàn)元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應(yīng)還款3865.32元。如果按照房地產(chǎn)銷售人員推薦的方式，將97萬(wàn)元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個(gè)月需要多還682元，提高幅度為17.6%；而如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。此外，由于在合同及發(fā)票中標(biāo)注的房屋價(jià)格高于真實(shí)價(jià)格，還會(huì)在購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生額外稅費(fèi)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：“零首付”并不會(huì)真正減輕購(gòu)房者的支付負(fù)擔(dān)，最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實(shí)際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多。
“零首付”“超低首付”，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)
目前開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)宣傳的“零首付”“超低首付”，看似是幫助購(gòu)房者“提前上車”，但是實(shí)際操作下來(lái)，卻是風(fēng)險(xiǎn)重重。
廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他，在本不具備購(gòu)房能力的情況下，聽從了銷售關(guān)于使用“零首付”的建議，覺(jué)得自己可以“先上車再補(bǔ)票”，未來(lái)再解決還款的問(wèn)題。于是，在實(shí)際只付了數(shù)千元的費(fèi)用后，田先生就簽訂了購(gòu)房合同。然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由于自己當(dāng)初沖動(dòng)使用“零首付”購(gòu)房，缺乏對(duì)后續(xù)還款的規(guī)劃，沒(méi)多久，他就出現(xiàn)了房貸逾期。
記者發(fā)現(xiàn)，“零首付”的方式，很容易增加購(gòu)房者對(duì)自身購(gòu)房能力的誤判，極大增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。
那么，銀行在這一系列的過(guò)程中是否有可能審核出房屋價(jià)格方面的問(wèn)題，從而避免此類現(xiàn)象的發(fā)生呢？為此，記者聯(lián)系了當(dāng)初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。
某銀行惠州大亞灣支行貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 葉經(jīng)理：沒(méi)這方面的要求去審核，就像去菜市場(chǎng)買菜一樣，誰(shuí)去審核價(jià)格怎么樣呢？作為交易雙方，以合同價(jià)為準(zhǔn)。
實(shí)際上，根據(jù)我國(guó)《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定，商業(yè)銀行負(fù)有法定義務(wù)，審核借款人的貸款資質(zhì)、擔(dān)保條件及貸款用途等相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于房屋價(jià)格的審核方式，業(yè)內(nèi)也早已有較為成熟的機(jī)制。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 趙秀池：銀行肯定要審核房屋的價(jià)值。因?yàn)榉抠J是以房子做抵押的，一定要對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行審核。評(píng)估的時(shí)候一般是比照市場(chǎng)價(jià)，周邊同區(qū)域的房?jī)r(jià)，當(dāng)然房屋結(jié)構(gòu)等各方面也要考慮，然后去做比較，來(lái)確定一個(gè)合理的住房的價(jià)格。
相關(guān)人士表示，“零首付”對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴(yán)等原因?yàn)?ldquo;零首付”購(gòu)房發(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務(wù)量。但實(shí)際上，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購(gòu)房能力的人，也加劇了金融杠桿效應(yīng)，使得市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無(wú)法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風(fēng)險(xiǎn)。因此，在發(fā)放貸款前，銀行還應(yīng)當(dāng)通過(guò)審核流水、面談、走訪等手段，驗(yàn)證首付款來(lái)源真實(shí)性。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購(gòu)房人的錢，實(shí)際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來(lái)，最終損害的是儲(chǔ)戶的利益。
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