準(zhǔn)備購買停車位這些法律知識(shí)要知道
來源：濰坊晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-07-22 09:10:52
車位買賣存在的最大風(fēng)險(xiǎn)就是產(chǎn)權(quán),您對(duì)于車位產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)夠了解嗎?您知道到底哪些車位能買賣、哪些車位不能買賣嗎?地下人防車位能否交易?如果買了之后才發(fā)現(xiàn)不是產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)該怎么辦?7月17日,記者采訪了山東豪德(濟(jì)南)律師事務(wù)所的律師郭重,為市民解答以上問題。
□濰坊日?qǐng)?bào)社全媒體記者宋樹云
車位年限與產(chǎn)權(quán)有何不同?
車位年限與車位所在的土地使用權(quán)年限一樣長,因此在購買時(shí)可查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》,確認(rèn)開發(fā)商拿到的土地使用期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。一般而言,不需要為產(chǎn)權(quán)車位使用年限的問題擔(dān)憂。
只有使用權(quán)、沒有產(chǎn)權(quán)的車位買賣,其實(shí)質(zhì)是一種租賃行為,比如沒有產(chǎn)權(quán)的人防車位。業(yè)主購買車位時(shí),應(yīng)謹(jǐn)慎關(guān)注合同條款,具有固定車位使用權(quán)年限的合同,一般是非產(chǎn)權(quán)車位的轉(zhuǎn)讓協(xié)議；產(chǎn)權(quán)車位的買賣合同中,應(yīng)載明“產(chǎn)權(quán)車位”的字樣,并辦理相關(guān)的購房登記手續(xù)。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第705條規(guī)定:租賃期限不得超過20年。超20年的,超過部分無效。但滿20年可續(xù)簽,不能一次簽70年。合同的履約由所在區(qū)市場監(jiān)督管理部門監(jiān)管。在此過程中,人防部門會(huì)履行對(duì)人防設(shè)施防護(hù)功能的監(jiān)管職責(zé)。建議業(yè)主在簽合同時(shí)問清年限,以免日后起爭議。
哪些車位是開發(fā)商不能賣的?
郭重表示,小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有,因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。除非開發(fā)商與業(yè)主在合同中明確表示,出售的停車位面積未計(jì)入公攤且屬于開發(fā)商所有,否則開發(fā)商無權(quán)售賣地上車位。
已經(jīng)被公攤的地下車位。在簽署房屋買賣合同時(shí),如果已把地下車位的面積分?jǐn)偟矫繎魳I(yè)主身上,即按比例收錢了,此后再把已被公攤的地下車位賣給業(yè)主,屬重復(fù)收錢。這類地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證,屬小區(qū)配套設(shè)施,歸全體小區(qū)業(yè)主所有。
無約定的地下停車位。在房屋買賣合同中,如開發(fā)商沒有明確該小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán),屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,不隨房子一起賣,那么,這樣的地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其收益也應(yīng)歸業(yè)主。此外,人防工程禁止開發(fā)商銷售。人防工程是開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)《人民防空法》的要求,建設(shè)的人民防空地下室,產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主也不屬于開發(fā)商,產(chǎn)權(quán)屬于國家,禁止開發(fā)商銷售。
如何判定所買是否是人防車位?
郭重提醒,人防工程交付使用時(shí)都設(shè)有人防工程標(biāo)識(shí)標(biāo)牌,通常有外部標(biāo)識(shí)和內(nèi)部標(biāo)識(shí)。外部標(biāo)識(shí)一般設(shè)在人防工程入口旁的馬路上,名稱為“人民防空工程”。內(nèi)部標(biāo)識(shí)在人防工程內(nèi),一般由“人防工程維護(hù)管理制度牌”“人防工程使用管理須知牌”等組成。
此外,獨(dú)立的人防地下室有人防工程口部,門為比較厚重的防護(hù)門和密閉防護(hù)門,很容易分辨,里面的車位均為人防車位。如果在地下室里面劃分區(qū)域建設(shè)人防地下室,那么人防防護(hù)門(防護(hù)門和密閉防護(hù)門)圍合空間里面的車位,肯定是人防車位。
有些上萬平方米的地下停車場里面有很多防護(hù)門,識(shí)別有難度,可以通過觀察人防工程示意圖來分辨哪些是人防車位。一般情況下,開發(fā)商在規(guī)劃方案報(bào)建時(shí)已明確地下室的功能,哪些部分是人防工程、哪些部分是普通車位。因此,也可以向相關(guān)部門(規(guī)劃局、住建局)咨詢規(guī)劃方案了解情況。
車位的法律屬性及產(chǎn)權(quán)界定?
“據(jù)我所知,目前濰坊還沒有人防車位交易的相關(guān)案例。”郭重提醒,人防車位分多種,一種是可銷售、可買賣,所有權(quán)可歸業(yè)主。重慶市住建委今年出臺(tái)通知,規(guī)定商品房配套車位(含人防車位)在取得商品房預(yù)售許可或依法進(jìn)行首次登記后,可按照規(guī)定進(jìn)行租賃和銷售。
另一種情況是不可買賣、所有權(quán)可歸開發(fā)商。上海市規(guī)定,國家投資的人防工程用作車位,不能辦理產(chǎn)權(quán)證,不能買賣。“結(jié)建”(結(jié)合城市新建民用建筑修建)人防工程的人防車位所有權(quán)屬于開發(fā)商,開發(fā)商可登記為產(chǎn)權(quán)人,也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權(quán)證。
還有一種情況,不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃,所有權(quán)歸國家。山東濟(jì)南規(guī)定經(jīng)依法批準(zhǔn)“結(jié)建”的人防工程,所有權(quán)屬于國家。未經(jīng)批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。
綜上,全國各地對(duì)人防車位的規(guī)定不一樣,至于如何判定,建議業(yè)主在購買車位時(shí),要求開發(fā)商出具規(guī)劃方案,或向相關(guān)部門核實(shí)一下規(guī)劃方案,經(jīng)核實(shí)后更準(zhǔn)確,便于業(yè)主決定是否購買。
如果買了人防車位如何處理?
郭重提醒,我國鼓勵(lì)社會(huì)資金參與對(duì)人防工程的開發(fā)建設(shè),也鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。開發(fā)商依法配建的防空地下室屬于國防設(shè)施,所有權(quán)屬于國家。根據(jù)《人民防空法》第5條規(guī)定:“人防工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”因此開發(fā)商對(duì)人防地下室擁有平時(shí)的管理權(quán)、使用權(quán)及收益權(quán)。
購買非產(chǎn)權(quán)人防車位,涉及很多法律情況。在實(shí)際生活中,出租、出售人防車位的情形屢見不鮮,該行為的本質(zhì)是長期租賃車位使用權(quán),因未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,當(dāng)屬有效。
在實(shí)際生活中,常見三種方式使車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同突破租賃合同20年的限制:一是開發(fā)商在合同中約定轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)20年,并在合同中載明合同到期后業(yè)主能繼續(xù)無償使用；二是在合同中約定轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)20年,并贈(zèng)送20年使用權(quán)；三是在合同中約定20年的轉(zhuǎn)讓非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán),并在合同中載明合同到期后雙方另行簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
需要提醒的是,如果是二手房購房者購買的車位,要注意上家對(duì)車位的使用權(quán)是否到期,如果剛好是賣家的車位使用合同到期,可直接辦理更名。但如果沒有到期,在辦理物業(yè)交割時(shí),可以進(jìn)行車位租賃或轉(zhuǎn)交。凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的,都是欺詐行為,消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。
此外,業(yè)主購買車位使用權(quán)后,應(yīng)繳納停車管理費(fèi),有的業(yè)主可能對(duì)此不理解。一般而言,開發(fā)商賣的僅僅是車位使用權(quán),物業(yè)或其他管理機(jī)構(gòu)提供的含照明、清潔、監(jiān)控等服務(wù)應(yīng)單獨(dú)收取停車管理費(fèi)。業(yè)主不得以已購買車位或支付了車位使用的租金為由,拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)、停車管理費(fèi)等。
如果市民已經(jīng)買了車位,但對(duì)相關(guān)情況不了解,建議和相關(guān)部門、開發(fā)商溝通一下,確認(rèn)一下自己所購買車位的性質(zhì)；然后拿出與開發(fā)商簽訂的合同看看,了解期限問題,如果是買賣所有權(quán)的建議調(diào)整一下合同,重新確定合同形式,確定價(jià)格,最大限度地維護(hù)自身權(quán)利。
責(zé)任編輯：李曉文
