準備購買停車位這些法律知識要知道
來源：濰坊晚報 發(fā)布時間：2021-07-22 09:10:52
車位買賣存在的最大風險就是產(chǎn)權,您對于車位產(chǎn)權的相關法律知識夠了解嗎?您知道到底哪些車位能買賣、哪些車位不能買賣嗎?地下人防車位能否交易?如果買了之后才發(fā)現(xiàn)不是產(chǎn)權車位應該怎么辦?7月17日,記者采訪了山東豪德(濟南)律師事務所的律師郭重,為市民解答以上問題。
□濰坊日報社全媒體記者宋樹云
車位年限與產(chǎn)權有何不同?
車位年限與車位所在的土地使用權年限一樣長,因此在購買時可查看開發(fā)商的《土地使用權證書》,確認開發(fā)商拿到的土地使用期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定,住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。一般而言,不需要為產(chǎn)權車位使用年限的問題擔憂。
只有使用權、沒有產(chǎn)權的車位買賣,其實質是一種租賃行為,比如沒有產(chǎn)權的人防車位。業(yè)主購買車位時,應謹慎關注合同條款,具有固定車位使用權年限的合同,一般是非產(chǎn)權車位的轉讓協(xié)議；產(chǎn)權車位的買賣合同中,應載明“產(chǎn)權車位”的字樣,并辦理相關的購房登記手續(xù)。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第705條規(guī)定:租賃期限不得超過20年。超20年的,超過部分無效。但滿20年可續(xù)簽,不能一次簽70年。合同的履約由所在區(qū)市場監(jiān)督管理部門監(jiān)管。在此過程中,人防部門會履行對人防設施防護功能的監(jiān)管職責。建議業(yè)主在簽合同時問清年限,以免日后起爭議。
哪些車位是開發(fā)商不能賣的?
郭重表示,小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主所有,因此開發(fā)商無權出售敞開式地上車位。除非開發(fā)商與業(yè)主在合同中明確表示,出售的停車位面積未計入公攤且屬于開發(fā)商所有,否則開發(fā)商無權售賣地上車位。
已經(jīng)被公攤的地下車位。在簽署房屋買賣合同時,如果已把地下車位的面積分攤到每戶業(yè)主身上,即按比例收錢了,此后再把已被公攤的地下車位賣給業(yè)主,屬重復收錢。這類地下車位辦不了產(chǎn)權證,屬小區(qū)配套設施,歸全體小區(qū)業(yè)主所有。
無約定的地下停車位。在房屋買賣合同中,如開發(fā)商沒有明確該小區(qū)地下車位的產(chǎn)權,屬于單獨轉讓,不隨房子一起賣,那么,這樣的地下車位也應當歸業(yè)主按份共有,其收益也應歸業(yè)主。此外,人防工程禁止開發(fā)商銷售。人防工程是開發(fā)項目根據(jù)《人民防空法》的要求,建設的人民防空地下室,產(chǎn)權不屬于業(yè)主也不屬于開發(fā)商,產(chǎn)權屬于國家,禁止開發(fā)商銷售。
如何判定所買是否是人防車位?
郭重提醒,人防工程交付使用時都設有人防工程標識標牌,通常有外部標識和內(nèi)部標識。外部標識一般設在人防工程入口旁的馬路上,名稱為“人民防空工程”。內(nèi)部標識在人防工程內(nèi),一般由“人防工程維護管理制度牌”“人防工程使用管理須知牌”等組成。
此外,獨立的人防地下室有人防工程口部,門為比較厚重的防護門和密閉防護門,很容易分辨,里面的車位均為人防車位。如果在地下室里面劃分區(qū)域建設人防地下室,那么人防防護門(防護門和密閉防護門)圍合空間里面的車位,肯定是人防車位。
有些上萬平方米的地下停車場里面有很多防護門,識別有難度,可以通過觀察人防工程示意圖來分辨哪些是人防車位。一般情況下,開發(fā)商在規(guī)劃方案報建時已明確地下室的功能,哪些部分是人防工程、哪些部分是普通車位。因此,也可以向相關部門(規(guī)劃局、住建局)咨詢規(guī)劃方案了解情況。
車位的法律屬性及產(chǎn)權界定?
“據(jù)我所知,目前濰坊還沒有人防車位交易的相關案例。”郭重提醒,人防車位分多種,一種是可銷售、可買賣,所有權可歸業(yè)主。重慶市住建委今年出臺通知,規(guī)定商品房配套車位(含人防車位)在取得商品房預售許可或依法進行首次登記后,可按照規(guī)定進行租賃和銷售。
另一種情況是不可買賣、所有權可歸開發(fā)商。上海市規(guī)定,國家投資的人防工程用作車位,不能辦理產(chǎn)權證,不能買賣。“結建”(結合城市新建民用建筑修建)人防工程的人防車位所有權屬于開發(fā)商,開發(fā)商可登記為產(chǎn)權人,也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權證。
還有一種情況,不得擅自轉讓、租賃,所有權歸國家。山東濟南規(guī)定經(jīng)依法批準“結建”的人防工程,所有權屬于國家。未經(jīng)批準,任何單位和個人不得擅自轉讓、租賃。
綜上,全國各地對人防車位的規(guī)定不一樣,至于如何判定,建議業(yè)主在購買車位時,要求開發(fā)商出具規(guī)劃方案,或向相關部門核實一下規(guī)劃方案,經(jīng)核實后更準確,便于業(yè)主決定是否購買。
如果買了人防車位如何處理?
郭重提醒,我國鼓勵社會資金參與對人防工程的開發(fā)建設,也鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務。開發(fā)商依法配建的防空地下室屬于國防設施,所有權屬于國家。根據(jù)《人民防空法》第5條規(guī)定:“人防工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”因此開發(fā)商對人防地下室擁有平時的管理權、使用權及收益權。
購買非產(chǎn)權人防車位,涉及很多法律情況。在實際生活中,出租、出售人防車位的情形屢見不鮮,該行為的本質是長期租賃車位使用權,因未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,當屬有效。
在實際生活中,常見三種方式使車位使用權的轉讓合同突破租賃合同20年的限制:一是開發(fā)商在合同中約定轉讓非產(chǎn)權車位使用權20年,并在合同中載明合同到期后業(yè)主能繼續(xù)無償使用；二是在合同中約定轉讓非產(chǎn)權車位使用權20年,并贈送20年使用權；三是在合同中約定20年的轉讓非產(chǎn)權車位使用權,并在合同中載明合同到期后雙方另行簽訂車位使用權轉讓協(xié)議。
需要提醒的是,如果是二手房購房者購買的車位,要注意上家對車位的使用權是否到期,如果剛好是賣家的車位使用合同到期,可直接辦理更名。但如果沒有到期,在辦理物業(yè)交割時,可以進行車位租賃或轉交。凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的,都是欺詐行為,消費者可請求雙倍賠償。
此外,業(yè)主購買車位使用權后,應繳納停車管理費,有的業(yè)主可能對此不理解。一般而言,開發(fā)商賣的僅僅是車位使用權,物業(yè)或其他管理機構提供的含照明、清潔、監(jiān)控等服務應單獨收取停車管理費。業(yè)主不得以已購買車位或支付了車位使用的租金為由,拒絕支付物業(yè)管理費、停車管理費等。
如果市民已經(jīng)買了車位,但對相關情況不了解,建議和相關部門、開發(fā)商溝通一下,確認一下自己所購買車位的性質；然后拿出與開發(fā)商簽訂的合同看看,了解期限問題,如果是買賣所有權的建議調(diào)整一下合同,重新確定合同形式,確定價格,最大限度地維護自身權利。
責任編輯：李曉文
