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　　作者：秦虹（中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員）

　　自上世紀(jì)90年代進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到十分重要的作用，不僅推動(dòng)城市迅速發(fā)展變化，而且貢獻(xiàn)了財(cái)稅、增加了就業(yè)。在持續(xù)的實(shí)踐探索中，房地產(chǎn)企業(yè)走出了一條以提供商品房快銷方式為主的開(kāi)發(fā)模式——“拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、再拿地、再開(kāi)發(fā)、再銷售”，地房輪動(dòng)，循環(huán)往復(fù)。

　　同時(shí)也要看到，多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金以銀行貸款等短期間接融資為主，走的是“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提升，城鎮(zhèn)人均住房面積已近40平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)“三高”模式，已越來(lái)越不可持續(xù)。2021年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)備受高負(fù)債困擾，部分房企因資金周轉(zhuǎn)困難出現(xiàn)違約，就是一種警示。出于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式亟需完善。

　　有關(guān)機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企的整體資產(chǎn)負(fù)債率高于一些發(fā)達(dá)國(guó)家房企水平。筆者以為，有這樣幾個(gè)原因。一是有關(guān)國(guó)家的資本市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，直接融資和股權(quán)融資占比較高。二是有關(guān)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟。除了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入，發(fā)達(dá)國(guó)家房企還有其他業(yè)務(wù)收入來(lái)源，包括物業(yè)出租、住宅代建、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等。而我國(guó)房企商品房銷售業(yè)務(wù)收入?yún)s占了企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的絕大部分比重。三是這些國(guó)家的房企曾在房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落中嘗到高負(fù)債的苦果，有關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)使他們?cè)谪?fù)債率上很謹(jǐn)慎。

　　我國(guó)房企以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式發(fā)展，在一定程度上與行業(yè)這些年所處的增量為主發(fā)展階段有關(guān)，也與我國(guó)房?jī)r(jià)這些年總體處于上漲期有一定關(guān)系，還與我國(guó)房地產(chǎn)金融不夠發(fā)達(dá)有關(guān)。要看到，房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，是一把“雙刃劍”：當(dāng)房?jī)r(jià)處于上漲期，高負(fù)債可以通過(guò)杠桿效應(yīng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張；當(dāng)房?jī)r(jià)不漲或下跌、銷售量下降、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊時(shí)，高負(fù)債房企則極有可能面臨資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，甚至有因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的可能。

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化深入發(fā)展，居民合理住房需求不斷滿足，新房總量的增長(zhǎng)空間將逐漸減少。同時(shí)，“房住不炒”定位將長(zhǎng)期堅(jiān)持，房地產(chǎn)行業(yè)資金使用要求會(huì)更加嚴(yán)格規(guī)范。這都提醒房企應(yīng)加緊轉(zhuǎn)型。進(jìn)一步說(shuō)，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已不是“拿地—蓋項(xiàng)目—賣房子賺錢”的邏輯，更多的是怎么通過(guò)提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，通過(guò)資產(chǎn)的綜合經(jīng)營(yíng)管理，來(lái)獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的收益。

　　比如，可積極探索開(kāi)發(fā)與持有運(yùn)營(yíng)并重的盈利模式，除了繼續(xù)做好商品房市場(chǎng)供給，可探索擴(kuò)大股權(quán)運(yùn)營(yíng)類物業(yè)收入比重，通過(guò)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益預(yù)防房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)波動(dòng)而產(chǎn)生的危機(jī)。特別是，注意發(fā)掘長(zhǎng)租房市場(chǎng)機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在提升租房市場(chǎng)房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量和水平，尋找更加可持續(xù)的發(fā)展路徑。同時(shí)，還應(yīng)積極參與各地保障性租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)維護(hù)工作。

　　又如，可積極參與到城市更新行動(dòng)中來(lái)。截至目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，城市發(fā)展進(jìn)入到城市更新的重要時(shí)期，正在由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。這里面蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極參與推動(dòng)政策層面進(jìn)一步完善，為推進(jìn)城市更新行動(dòng)貢獻(xiàn)出自己的力量。

　　從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換盈利模式和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型實(shí)際上就是在布局自己的未來(lái)，做出精準(zhǔn)判斷非常重要。具體該向哪個(gè)方向努力，各家企業(yè)應(yīng)根據(jù)各種因素和條件作出綜合深入分析。當(dāng)然，在這一過(guò)程中，支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)政策應(yīng)及時(shí)配套推出，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。